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対象:不動産売買

借地の返還に関すること

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/14 14:55

私の実家は鉄骨鉄筋コンクリートの2階建ての一戸建てです。
祖父の代から借地に一戸建てを建てて住んでいます。
借主は、祖父から祖母へ、祖母から母へと移り、あと約20年の契約を最後に考えています。
土地を返す際に、更地にして返すのですが、借りていた土地の一部を借主がもらえることができるのでしょうか。
ご近所の方が、同じ地主さんから同じような形で土地を借りていたのですが、
土地を返す際に、土地を半分もらえたので、その土地に一戸建てを建てることにしたという方がいらっしゃいました。
また、祖母の話でも同じような条件で土地をもらえるはずという話がありました。
もし、土地をもらえるのなら、契約期間終了前に借地を返して、土地を譲り受けるつもりです。
このような話は実現可能なのでしょうか。

yuukomasaさん ( 東京都 / 女性 / 35歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

借地の契約完了時の手続き

2009/09/14 15:29 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

借地の取り扱いに関しては、土地(底地)の所有者と
借地権者との関係によって様々なケースがあります。

契約終了時の一般的な取り扱いとしては、
更新料を支払って借地権の更新をするか、
契約終了と共に土地を返還するか
のどちらかになるかと思います。

また、土地の返還の際に、
更地での引渡し(建物の取壊し)を
土地の所有者から要求されることもあります。

例えば、大きな借地の場合、
借地権の一部と底地を交換することにより、
形式的に、借地権を返還して、土地の一部を
もらったように見えるときもありますが、
通常は、ただで借地権者が土地をもらえることはありません。

一度、借地の契約書を確認してみてください。
基本的には、契約書に基づいて処理がなされるものと
考えていてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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中石 輝

中石 輝
不動産業

2 good

建物買取請求権、借地権の買取

2009/09/14 17:51 詳細リンク

祖父の代からの借地であれば旧借地法が適用されるハズですが、その場合、旧借地法第4条(現・借地借家法第13条)に「建物買取請求権」という権利が借地権者に認められています。

条文は、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に付属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」となっています。

建物がまだ使えるにもかかわらず、借地権の期間満了の為に建物を取り壊したのでは、借地権者が建物に投下した資本が回収できないため、このような権利が認められています。

しかし、実際には借地権の期間が満了する場合においても、借地権者が契約の更新を請求すれば、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされますので、建物が存在する間は借地権も継続することになります。
そのため、借地権者は土地所有者に対して''「借地権と建物を買い取ってください。」''と要求するケースが多くなります。

地域や用途によっても異なりますが、借地権の価格は、土地所有権の価格の5〜6割程度になります。
土地所有者側も資金に余裕がなければ買取を行うことができませんので、結果的に借地権の価格と建物の残存価格に見合った分の土地所有権を借地権者に対して提供することで対応する場合もあります。

''「土地を半分もらえるはず」''というお話の根拠は、上記のような内容なのではないかと思われます。

ご参考になれば幸です。


リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
不動産売却でお悩みの方は''「不動産売却エージェント」'' こちらから

質問者

yuukomasaさん

再度質問させていただきます

2009/09/14 23:11 固定リンク

早いご回答をありがとうございます。

まず、契約書の確認をしてみます。
祖父の代からなので、所在がつかみにくいのですが。

契約満了前(残り約20年弱)に、土地(借地面積:約120坪)を更地にして、借地権の一部と底地を交換する話を地主の方にしてもいいのでしょうか。

また、今回の話を地主の方にする場合、何から話を始めていいのでしょうか。

また、契約書が手元に見つからないという最悪な場合、今後どのような流れになるのでしょうか。

よろしければ再度、ご回答をお願いいたします。

yuukomasaさん (東京都/35歳/女性)

質問者

yuukomasaさん

再度質問させていただきます

2009/09/14 23:14 固定リンク

ご丁寧なご回答をありがとうございます。

旧借地法第4条(現・借地借家法第13条)の「建物買取請求権」という権利は、借地権の存続期間が満了した場合にのみ認められる内容なのでしょうか。
現在、契約満了期間が約20年弱あると思います。その場合は認められないでしょうか。

また、契約書に権利が明記されていなければ認められないのでしょうか。

よろしければ再度、ご回答をお願いいたします。

yuukomasaさん (東京都/35歳/女性)

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