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投資用ワンルーム、ローン返済について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/06/24 17:37

投資用ワンルームマンション2室(新築購入・30年ローン)を賃貸に出しているサラリーマンです(年収1200万円、小学生2人と妻、貯金2000万)。
所得税の還付金も(減価償却費や金利の低下で)随分減り、賃料収入とローンや経費の差も開く一方なので、なるべく早めに完済したいと考え、預金連動型ローンへの借り換えを検討中です。

現状は、以下の通りです。

1.ローン残18年 残債980万円 年利3.5% 赤字3万円/月
2.ローン残21年 残債1130万円 年利4.3% 赤字3.1万円/月
赤字は、家賃から毎月のローン・管理費・税金を差し引いた額です。
還付金は、年に30万円ほど受け取っています。

もし預金連動型のローンに借り換えたとしても、借り換え限度額は2件で1000万円の見込み、残債との差額1110万円は最初に繰り上げなければなりません。
また、新たに組むローン1000万円を無金利で返済するためには、借入金額と同額の1000万円を預金しなければなりません。

現在は、貯金が2000万円しかなく、不足の110万円を借り換え先の金利(4.7%)で借りることになります。
また、借り換えの手数料も2件で60万円もかかります。

金利が無くなる事で、還付金も激減します。
(しかし、支払う金利>還付金 なので、結局は得策かと)

こうした余裕のない返済の仕方は、よくないのでしょうか?

貯金をめいっぱい次ぎ込んで、無金利返済を目指すか。
もしくは、現状のローンのままで、「物件2(金利の高い方)」のみ一括完済し貯金を残しておくか、判断に悩んでいます。

この他にも、アドバイスいただける返済方法があれば、教えてください。
宜しくお願い致します。

省吾さん ( 広島県 / 男性 / 38歳 )

回答:2件

投資用ローンの借り換え

2009/06/25 14:00 詳細リンク
(5.0)

シンプルに考えましょう。


まず、借換に2件で60万も掛るというのは酷いです。60万÷2,110万(残債)≒2.83%の実質負担が先に来ます。(実際には60万÷1000万≒6%とも言えます。)その後ローン残高と自由にならない預金の組み合わせが残ります。


借換えて預金残高を維持すれば金利ゼロは成り立っていますが、期限前完済をしたのとほぼ同じ内容になります。


もしこの様な借換をされるのであれば、もう一つ比較すべきはローンの残債をゼロにする「完済」と比較すべきかと思います。(その際も中途解約のペナルティのコストが掛るかもしれませんが…今60万払っても最終目標が「完済」であれば何の意味があるのでしょうか?)


また、この預金連動型ローンは「住宅ローンの場合」には住宅ローン残高に対して税務上の優遇があり、住宅ローン減税の恩恵を受けれましたが「投資用ローンの場合」にはその恩恵はありません。


そして借換先の金利も4.7%という事でこれは預金残高がローン残高を下回った際の金利だと思いますが、結局は預金を維持しなければむしろ高い金利が適用されるという商品かと思います。(典型的な見かけ倒しの金融商品と言って良いでしょう。)


もし今後の目標が「完済する事」であれば余計な60万を今払うよりはシンプルに後1,2年返済しもう少し残債が減ってから短期で期限前一括完済をされたら良いかと思います。


今後の資産運用として1棟物物件等への展開や株式投資等を考えておられるのであれば今すぐ完済せず次に物件を購入する際に預金を多めに手元に残される事をお勧めします。

まとめると
1.保守的資産運用 残債と預金残高が逆転する時期に期限前一括返済

2.やや保守的資産運用 1物件を期限前返済、もう1物件を維持し、約1000万前後の預金残高を維持

3.積極的資産運用 現状のまま返済をつづけ、預金を利用して積極的な資産運用

補足

色々と複雑な金融商品(ローンも含めて)ありますが、商品の見かけが一見良いが実はあまり意味のないものが多いです。

ご自身の目的に沿うものであれば合うのでしょうが、省吾様の最終目的が「完済」と理解したので上記の様な理解で宜しいのかと思います。

評価・お礼

省吾さん

アドバイス、有難うございます。
迷い苦悩しておりましたが、向井様より理路整然としたご説明を頂き、十分納得しました。
現段階で、次の投資へとの気持ちは向きませんので、期限前一括返済を目指したいと思います。
有難うございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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預金連動型ローンにこだわる必要はありません。

2009/06/24 19:57 詳細リンク

ローンの状況から見て、ローン会社はジャックスとスルガ銀行ではないかと思いますが、両社とも繰り上げ返済に関しては比較的柔軟な考えをもつ金融機関ですので、満額融資ならまだしも、わざわざ高額な手数料を準備してまで預金連動型ローンに借り換える必要はあまりないように思われます。

お伺いする内容では以下の3つの方法が考えられます。

1、1000万円ほどを各物件に繰り上げ返済し、収支をプラスマイナスゼロ以上になるようにする。
せっかく付帯している団信のメリットを切り捨てるのももったいないですし、今後お子様にもお金がかかる時期ではないかと思いますので、貯金の半分ほどを目安に、毎月の支払をゼロか状況によっては1万円プラスになるくらいの繰り上げ返済をするという方法です。
金利に関しては、実質は今後も負担という形になりますが、自宅の場合とは違って、返済の原資がお給料からではなく家賃からということをお考えになっていただければ、そこまで大きな精神的負担にはならないと思います。

最もバランスのとれた方法ではあるとは思いますが、これまでの賃貸状況などから今後の家賃の推移にご不安があるのであれば、この限りではございません。そういった場合、管理会社が運用する家賃保証制度なども活用しながら収支を勘案するのがよろしいかと思います。


2、貯金を全額投入する。
家賃下落の不安がどうしても大きく、完済を優先させたいということであれば、金利の高いほうの物件を完済し、最初の物件のローンを110万円だけ残すという方法もあります。(借り換えではなくあくまで繰り上げ返済でローン会社を変える必要はありません。)


3、貯金を全額投入し、2年を目途に完済。
その110万円に関しても返済期間を2年とかに設定すれば貯金の範囲で早期完済が可能です。

補足

おそらく上記3点のうちいずれかで、現状のご不安も払拭できるかと思いますので、借り換えて満額融資が下りない以上、お付き合いなどの特段の事情がない限り、あえて預金連動型ローンを利用する必要はございません。

毎月の返済額と短縮できる年数に対して必要な自己資金額、手数料の推移は各ローン会社にお問い合わせしていただければ、親切に教えていただけると思います。
そのあたりも参考にしながらご検討されてみてください。





[[株式会社えんhttp://www.enweb.jp/:http://www.enweb.jp/]]

質問者

省吾さん

売却時期

2009/06/28 21:33 固定リンク

大変分かりやすく、また有意義なアドバイスを頂き、感謝しております。
恐れ入りますが、もう1点伺ってもよろしいでしょうか?
投資用ワンルームの売却時期について、尾野様はいつ頃が良いとお考えですか?
宜しければ、お考えをお聞かせ下さい。
宜しくお願い致します。

省吾さん (広島県/38歳/男性)

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