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対象:住宅・不動産トラブル

隠れた瑕疵の補償請求を取合わない仲介業者への対応は

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2007/02/21 17:10

昨年、「現状有姿」「瑕疵責任免責」を契約書に盛り込み、築20年の1棟マンション(30世帯)を、法人から宅建業者の仲介で購入しました。

購入前に「隠れた瑕疵」に該当するような瑕疵を確認するという主旨を説明し、かなりの時間を費やして「瑕疵」の確認と契約書へ盛込みました。

しかしながら購入後に「所有者」として、より詳細に確認・点検を進めると「雨漏り」「シロアリ害」「消防設備(避難ハッチなど)故障」など、補修にかなりの金額がかかることが分かりました。

事前の通知や契約書(重要説明事項)関係でも記載されていないため、また「隠れた瑕疵」に相当するとして、仲介業者へ「売主へ補償」を求めました。

しかしながら仲介業者からの回答は
?基本的に瑕疵責任免責、現状有姿だから補償しない。
?決済の2〜3ヶ月前に聞き取り調査したが問題なかった。急に「雨漏り」することはおかしい。
?売主は「金銭的事由」で補償できない。
?未回収の家賃の請求権を譲渡したのだからそれで補修できるだろう。
?避難ハッチは経年劣化で「瑕疵」ではない
?旧管理会社から売主へ報告がなく、売買の時点で売主は知らなかった。

と補償要求から2ヶ月が過ぎ、再三の要求に対して最終回答がありました。

結局のところ
?入居者は「雨漏りする」などのクレームを、当時の管理会社へ何度も連絡したそうです。
?しかしながら、売主は、その管理会社から「聞いていない」の一点張りです。
?法定点検や建物管理も適切に実施・報告されていなかったようです。
?そのため売主は瑕疵の存在を知らなかったようです。

このような場合、売主は「隠れた瑕疵」の存在を知り得る立場にいながら、積極的には知らなかったとして「瑕疵担保特約」の無効を主張できるのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

kawahiro777さん ( 千葉県 / 男性 / 41歳 )

回答:1件

羽柴 駿

羽柴 駿
弁護士

3 good

難しいところですが・・・

2007/02/22 11:36 詳細リンク
(5.0)

瑕疵担保責任を負わない特約(免責特約)があるときでも、売り主が知っていながら告げなかった瑕疵については免責されないという原則(民法572条)が、この場合に適用されるかどうかという問題です。

管理会社が知っていた瑕疵を所有者(売り主)は知らされていなかったとのことですが、本来、管理会社は所有者に代わって所有者の権利義務を行使する一種の代理人ですから、管理会社が知っていたことは所有者も知っていたとみなされてもおかしくないでしょう。(ただし、このような考え方が裁判で認められるかどうかは保証の限りではありません。)

また、このケースでは仲介業者も瑕疵を見逃した責任があるように思えます。雨漏りやシロアリ被害の発見はさほど難しいことではないはずだからです。そうなると、仲介業者に対する損害賠償請求も認められる可能性があります。

いずれにせよ微妙で難しいところではあります。

評価・お礼

kawahiro777さん

当方の状況をご理解したうえで、問題点を指摘いただき本当に助かりました。
また、助言もきちんとした観点から、適切にご回答いただけました。
もし調停・その他法的手段を実行する場合はお願いしたいと思います。

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質問者

kawahiro777さん

所有者=管理会社(代理人)を認めてもらうには?

2007/02/22 15:04 固定リンク

早々のご回答ありがとうございます。
ご好意に甘えるようで申し訳ありませんがもう少し教えてください。

「管理会社=所有者の代理人」となる要件は
その管理形態や管理契約によるのでしょうか?

また、「売主が知っていながら告げなかった瑕疵」を証明するための確証についても
?管理会社へのクレームは「入居者が都度、口頭でのクレーム」のため、書面や詳細な記録がなく、明確な確証がありません。
?消火設備・受水槽・浄化槽などの法定点検も未実施だったらしく、点検などの報告書類は、ひとつもいただけていません。

ほかにどのようなものは確証になりえるのでしょうか?


いまさらながら気になる点として
?「旧管理会社」から「新管理会社」への管理の引継ぎを決済前に売主側へ申し入れしましたが、「旧管理会社」から「断られた」として実現させてもらえませんでした。
?売主側から「管理会社からの管理報告書類は過去数ヶ月分しかない」ということでしたが、決済当日の決済中に「ほかにも管理報告書がありましたので渡します」と突然手渡されました。
?報告書には「敷金や掃除、瑕疵修繕の精算」など、すでに修繕したものは記載されており、「残った瑕疵:未修繕事項」などは記載されていませんでした。

今回の仲介会社は「複数」あり、売主側、買主側に別々の仲介業者がおり、情報のやりとりが複雑でした。
この場合、どの仲介業者に対する「損害賠償請求」の可能性があるのでしょうか?

ご多忙の中、ご回答いただき大変助かっております。よろしくお願いいたします。

kawahiro777さん (千葉県/41歳/男性)

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