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対象:住宅設計・構造

スタート段階で初歩的な質問ですが・・・

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/07/09 19:00

都内の比較的地盤の弱いとされる城東エリアに、約19M(接道部分)x約8M(奥行き)という長方形の土地を所有しているのですが、なんとか有効活用したいと思い、賃貸併用住宅の施工依頼を検討しています。イメージとしては、3・4階建ての鉄骨造が頭に浮かぶ程度ですが、如何せん土地の形状から考えると賃貸部分のスペース確保と間取りをどうすべきか、素人目では見当もつきません。当然、収益性が重要なファクターなので、エンドユーザーのニーズに沿った要素や見た目を充実させることも優先すべきだと考えています。
そこで本題ですが、賃貸併用住宅・鉄骨造の設計・建築(施工)の実績が多く、その分野を強みとして自負されている品質の高い優良工務店さんや、建築家さんを探すにはどういう方法があるのでしょうか?マッチングサイトなどを利用することも手段の一つなのでしょうか?
ご教授いただければ幸いです。

kazu_0313さん ( 東京都 / 男性 / 45歳 )

回答:4件

はじめまして。お答えさせていただきます。

2008/07/10 11:47 詳細リンク

kazu_0313 さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

kazu_0313 さんは 賃貸併用住宅の計画にたいして、とても
ロジカル なアプローチをされていて よいな と感じました。

自宅の計画とは 建主の方々の嗜好によるべくもの。 かたや、
賃貸住宅の計画とは いはば ひつの“事業”と考えられますね。
重心をおかれるべくは じつは 後者(事業)の面 なのです。
(‥といった心づもりでないと、なかなかうまくゆきません。)

さて
計画にさいして 鉄骨造の建物 を想像されているようですが
都内の大方の地域では 共同住宅では 耐火建築物でることを
要求されることが ほとんどです。

鉄骨造で 耐火建築物とするためには耐火被覆の工程や納まり
などで、コスト的にも不利になりがちです。
鉄骨造 よりも 鉄筋コンクリート造 が有利と考えられます。

(一般的にも、建築資材の価格構成から 鉄筋コンクリート造が
コスト・メリット的に 有利のようです。ここのところ。)

唯一 鉄骨造のほうが有利にかたらく ファクターとしましは
軟弱な地盤に対して 建物重量を軽くできる面ですが、これも
バランスをみて考慮されるべきでしょう。

コスト・バランスを含めた 効率性 を考慮した計画。
エンドユーザーや周囲の環境に対して 魅力的な計画‥
これらは、けっして相対したものではなく 同じ方向を向いた
計画であると 私は考えております。


出会い は マッチングサイト などを利用されるよりも
kazu_0313 さんご自身で 考え方のあう 建築家を丹念に探し、
直接 アプローチ されたほうがよいでしょう。
建築設計事務所の敷居は 意外と低いものです。

では。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
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収益性という意味では・・・

2008/07/11 08:17 詳細リンク

賃貸部分が併用になった家造りの場合は、多分、どのような間取りのデザインのものを設計したか?などの実例や実績があったとしても、本当にその物件の収益性までオープンにしているものは少ないでしょう。

収益性を兼ね備えた物件を作る場合は、不動産オーナーさんの集まっている会や成功している不動産オーナーさんのコミュニティや勉強会などを探し、ソフト関係や運営方法など学びながら、そちらからのアプローチで計画されたほうが堅実だと思いますよ。

それと最近は木造の耐火建築も可能になり、コスト面と快適な空間をつくるという意味では、注目を受けています。防音性能をどのレベルでクリアーできるか?は一つありますが(鉄骨造とそう変わらないと思いますが鉄筋コンクリートは防音性能の基本ベースが高いので)、そういったことも視野に入れると面白いと思います。

参考になりましたら

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
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寺岡 孝
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賃貸併用住宅

2008/07/12 19:17 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

都内では賃貸併用はよくある話ですね。店舗や賃貸と自宅をかねる場合はどうしても耐火建築物となり基本的には鉄骨造等が多くなります。城東方面ですと耐火建築にすると区役所から補助金が出たケースもありますね。行政側も防災面から耐火建築にしてほしいようです。

で、ご質問のケースですが、賃貸部分は1K、1LDkが妥当かと思います。土地の面積からして1Fから3Fは賃貸、4Fを自宅と考えるか1,2Fを賃貸、3Fを自宅とするかという感じです。
最近ではオートロックなどの防犯面が重視されますのでその辺りをおさえていくといいかと思います。

また、建築業者は賃貸の募集業者との関係があるので、近隣の賃貸専門の業者をいくつか当られて、プランと見積を取れてはいかがかと思います。
ハウスメーカーでも賃貸の専門部門がいますので、そちらの方にも当ってみてはと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。


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寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
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賃貸併用住宅で注意すべきこと

2008/07/20 21:27 詳細リンク

収益性の考え方や建物の構造など専門家の方がコラムに書いているので、別のアプローチから考えを述べてみたいと思います。


賃貸住宅が得意な工務店やハウスメーカーに訪れる前に、この事業について、何を優先し何が 主 で何が 従 なのか、また何を一番大切にしているかを家族と話し合うことが、大事だと思います。

店舗付住宅や賃貸併用住宅も多く設計してきたり、また見てきましたが後で後悔する例は意外と多いのです。

自宅か賃貸の収益かどちらを優先するかは、建主の手持ち資金や考え方にもよりますが、両方満足することは、なかなか難しいと言えます。

限られた面積では多くの方はどうしても収益性を優先してしまい、その結果として賃貸部分の面積が増え、肝心の自宅部分の面積が少なくなり、暮らしにくく後で後悔するケースも多いのです。

また鉄骨や鉄筋コンクリートの構造は木造と較べて融通性がありませんので、住宅部分が賃貸部分の階段やアプローチの位置に制約を受けてしまう事も多いのです。

本末転倒といことになりかねません。

できれば家族が十分満足し豊かな暮らしができる、間取りと空間をしっかり取り、残った面積で賃貸部分の有効利用を考えるべきでしょう。

それでも、メゾネット型や1LDKタイプなど様々なプランが出てくるはずです。

またこの敷地面積であれば、むしろ住宅の設計が多い建築家を選び、その建築家に不動産の人や優良な建設業者を紹介してもらう方がいいと思います。

不動産の運用や賃貸住宅を得意としている工務店は、一概には言えませんが時間を掛けて設計をしなければならない住宅は、不得手の場合が多いのです。



詳しくお知りになりたい場合や分からない点は、事務所までご連絡下さい。

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