資金計画について

築8年の都内の分譲マンション在住。家族構成は夫婦共40歳、子供は1歳、近い将来二人目が欲しく、親の同居予定はなし。

ローンは当初35年で組んだものを5年前に借換え、現在のローンは期間20年で3,000万円の借入（元利均等払）。金利は当初10年1.9%、11年目から3.4%。ローン支払額は、月額125,000円、ボーナス150,000円を年に二回、年額180万円。残債は2,400万円。年収は1,500万円です。

しばらくは問題ないが、子供部屋を与える年代になるか、二人目ができたら、もう少し部屋数の多いところに引越たいと考えています。マンションではなく戸建を希望、できれば土地から注文、難しければ中古でも新築でも構わないと考えています。

現在貯金は500万円。今後は月20万円ペースで繰上返済用もしくは次のローンの頭金用に貯金しています。この20万円の貯金とは別に、毎月数万円の子供用貯金をしています。住宅以外に借入はありません。

?現在のローンについて繰り上げ返済をするべきか。例えば5年後に買換る場合、現在のローン金利1.9%より金利が上がることは確実。であれば現行ローンの繰上げ返済をするよりも、金利の高い次のローンの頭金に充当した方が、借入額が減るので有効ではないか。少なくとも、何年後に買い換えるか決めない間は、換金性の観点からも箪笥預金がベストなのか、あるいは繰上返済して金利分の支払を減らすべきなのか。

?しばらく賃貸に住むのはどうか。現有マンションを値段が下がらないうちに売却でき、家族構成が固まるまで待てる。固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金も不要。たとえばリロケーション物件であれば、期間限定だが分譲レベルの生活が可。

以上二点、質問させていただきます。よろしくお願いします。