ローン支払い額の適正値と買い替えタイミング

分譲マンションから戸建への買替を検討中です。現在はローン年額180万円、年収（額面）比率で見ると12%。駐車場、管理費、修繕積立を加算すると年額222万円、14.8%となります。

現在の住居を売却し残債を精算した残額、及び手持ち貯金を頭金とし新居のローンを組むと、定年までの期間で払込み終える想定で計算すると、年額約360万円弱となり、年収比率が一気に24%に上がります。駐車場は無料としても、固定資産税や修繕のための積立などを加味すると、年収の28%位を住宅に支払う想定を持っています。

貯金は現在500万円あり、現在の住まいに住んでいれば、ローン支払とは別途、今後も月額20万円を繰上返済用（あるいは新居の頭金用）に貯金できます。

買替えた場合、ローン支払は増えるので、その分現在の月額20万円の住宅用貯金は減ることになりますが、逆にこの20万円がバッファとなり、支払が生活資金に食い込むほどの影響はなさそうです。

個々の世帯によって異なるとは思うのですが、この年収比率24〜28%が果たして生活に無理がかかる金額なのか否か、一般論で結構ですのでご助言いただけると助かります。

今回買換を考え始めたきっかけは、将来の住宅ローン金利の上昇、現在の住まいの資産価値低下、消費税率アップの懸念、などが理由にあります。不動産相場についても、昨年の高騰以後、随分落ち着いたように感じます。よって多少の無理をしても現時点で買い替えに踏み切ることが、将来の支払総額を減らすことになるのか、あるいは現在の住まいはまだ築8年だし、環境も悪くないので、家族構成が落ち着くまで後5年ほど住み続けるべきなのか、判断に迷っているところです。

尚、家族構成は夫婦（ともに40歳）と一才の子供。近い将来二人目が欲しいと思っています。家内は子育てが落ち着いたら仕事復帰する予定です。