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買い替えで注文住宅を建てたいのですが・・・

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/04/14 12:29

現在、分譲マンション(住宅ローン返済済み)に住んでいます。家族構成の変化があり、郊外の戸建に買い替えたいと思っています。建売住宅ではなく、土地から購入し、注文住宅を建てたいと思っているのですが、ローンが組めるのかどうか心配です。何も知らないので、簡単に説明していただけると嬉しいです。
・現在住んでいる分譲マンションは売却する予定です。
・この4月に転職しました。
・年収は一昨年が780万、昨年が780万、今年が700万ほどの予定です。
・分譲マンションの査定金額内で、土地を購入したいと思っています。
・注文住宅のほうは、1500万ほどローンを組みたいと思っています。
よろしくお願いします。

umeboshidaimyoさん ( 神奈川県 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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買い替えで注文住宅を建てたいについて

2008/04/15 09:54 詳細リンク
(5.0)

umeboshidaimyo さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

一番、懸念される要因は、転職後の勤続期間が短いことです。
まだ転職されて、1月たっていないので、新しい就職先での
収入が把握できないので、審査が非常に厳しくなると思われます。

ただ、勤務先の規模によっては、収入予定証明というものを提出すれば
見込み年収で、審査してもらえる金融機関もあります。

また、フラットは勤続年数に規定がないので、選択肢に入れたいところですが
注文住宅の場合、着工時、上棟時、竣工時とだいたい3回くらいに分けて
建物代金を支払わないといけない為、フラットだと完成時のみに融資と
なってしまい、中途の分割実行ができないのが問題でしょう。
この場合、自己資金で、最大、建物価格の3分の2を用意しなければ
ならなくなってしまいます。


また、ご自宅を売るタイミングによって、対応が変わってきてしまいます。

現在のご自宅の売却額で、土地を購入されるということですので、
建物建築中は賃貸生活をしなければならなかったり、引越しを2回しなければ
ならなくなっったりで、余計な費用や労力がかかってしまいます。

買換えの方法についてもご検討されてください。

丁度、今週末に弊社で買換えのセミナーを開催します。
もしよろしければ、ご参加されてみてください

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以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

umeboshidaimyoさん

大変参考になりました。注文住宅だと完成前に支払いが発生するんですね。知りませんでした。もう一度、注文住宅にするかどうか、考え直すほうがよいかもしれません。ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
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寺岡 孝
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買い替えで注文住宅を・・・

2008/04/15 10:55 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。


お問い合わせのような事案は、数多くお手伝いさせて頂きました。
こうした事案は「いつ売っていつ買うか」というタイミングが非常に重要なんですね。



ご質問の件ですが、ローンは基本的に勤続1年以上の勤務が条件となるケースが殆どです。
ご自身に、退職後すぐに就職できるような資格(看護士、保育士など)がある場合を除くと、現段階では厳しいですね。
また、数回転職を繰り返していたりすると、審査上のマイナスにもなります。
さらに、現住居にローンがある場合で買換をするという前提では、売却が成立しないと新規のローン審査を受付しない場合もあります。
このあたりは金融機関により差がありますので、いくつか当たられることをお勧めします。


次に買換えの方ですが、現住居にローンの残債が有る場合は、可能な限り売却前に完済されることをお勧めします。特に公庫は抵当権の抹消手続きに時間がかかる場合がありますので…

最後に新規購入の土地・建物ですが、売却がうまくできない場合も想定して、最悪どこかの業者に買取してもらうことも検討すべきかと思います。


このように面倒なローンの手続きや売却の段取りなどがありますので、窓口は1つにされた方がいいでしょう。

特に仮住まいをされたくない場合は、大手のハウスメーカーをお勧めします。
ハウスメーカーであればグループで不動産部門もあり、段取り良く売却もできます
また、ローンの事案も金融機関との手堅い関係上、優先的に審査されることがありますので検討されてはいかがでしょうか。


以上、ご参考になれば幸いです。


詳しいご説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。

評価・お礼

umeboshidaimyoさん

回答ありがとうございます。ローンのほうは返済済みです。わかりにくい文章で申し訳ありませんでした。大手ハウスメーカーだと注文住宅でも建てれる可能性があるんですね。住宅展示場に行ってみます。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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鈴木 宏
宅地建物取引主任者

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お買い替えについて

2008/04/14 15:06 詳細リンク
(5.0)

umeboshidaimyo様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。


お買い替えの場合はお手続きも多くなりますので
ご不安になるお気持ちお察し致します。


このケースで気になる点は勤続年数が短い点のみです。


金融機関によって異なりますが
都市銀行の多くは借入に際しての基準を設けています。
ただし、勤務先の内容(東証上場企業など)や
本人内容(資格取得・自己資金が多いなど)により
借入が出来る場合もございますので
予め金融機関などへ相談して下さい。


またフラット35は勤続年数などの規定がないため
今回のようなケースには適しているのではないでしょうか。


もう一つ注意するとすれば、
買い替え代金で土地を購入する場合
建築中の仮住まいが生じるかもしれません。


購入の仕方次第では回避出来ますが
念のため申し上げておきます。


この回答がumeboshidaimyo様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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評価・お礼

umeboshidaimyoさん

回答ありがとうございます。早速金融機関に問い合わせてみます。フラット35がよさそうですね。参考になりました。ありがとうございました。

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