入籍による住宅ローン残額返済及び変更登記手続ついて

Pandaneko さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご入籍おめでとうございます。

ご質問いただきました件ですが、若干、ややこしいです。

まず、不動産の持分を変更するということは、その持分々の不動産を売買したということになります。

当然、購入時よりも不動産価格が上昇していれば、その値上がり分には譲渡所得が掛かってきます。

例えば、購入時3000万円だったマンションが、現在、4000万円となっていた場合、その差額1000万円(×持分割合)が譲渡所得になります。建物分の減価償却や取得費なども考慮しなければなりません。。


購入が5年ほど前とのことですが、今年の1月1日時点で5年経っているかが重要なポイントになってきます。もし、まだ5年経っていなくて、売買で利益が出るようなことがありましたら、売却は来年にされたほうがよろしいです。5年未満だと税率が倍になってしまいますので。尚、家族間での売買となっていますので、3000万円の居住用財産の特例も利用できません。

(文字数がオーバーしましたので、回答を分割します。)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご結婚おめでとうございます。

新しい生活が楽しみですね。


さて、ご質問の件ですが、一つだけ気になることがありますのでお伝えしたいと思います。


それは、ご自身のローンをご主人が返済することになると、「負担付贈与」ということに
なる可能性があります。


贈与には、普通の贈与のほかに、

「住宅をあげる見返りに、その取得のための借金の返済を肩代わりさせる」という負担付贈与、

「時価より安い対価で財産を譲渡して、時価との差額を贈与する」という混合贈与などが

あります。



つまり、借金を引受けたり弁済を受けた場合や、ものすごく安い対価で財産(不動産)
を譲り受けると贈与とみなされる場合があるわけです。



共有持分にしてローンを返済したとなると、心情的には違いますが

「住宅をあげる代わりに借金を肩代わりさせた」

というふうに読み取られがちです。



ですので、

このあたりのことを解決されてから、借入金のご返済や所有権移転の登記をされて下さい。

(お恥ずかしい話ですが、同じような問題で負担付贈与とみなされたことがありますので…)



借入金のご返済をされる前に、必ず税理士や税務署にご相談されることをお勧めいたします。




以上、ご参考になれば幸いです。



詳しいご説明が必要でしたらお気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。