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対象:不動産売買

入籍による住宅ローン残額返済及び変更登記手続ついて

住宅・不動産 不動産売買 2008/03/18 13:56

初めまして。
4月に入籍予定の31歳女性です。
5年ほど前に3000万円程度の中古マンションを私名義で住宅ローン35年で購入しました。
登記も私名義のみでしています。
入籍を機に夫がローン残額2200万円程度を一括返済し(借り入れの予定はありません)、半分ずつ共同名義とし、そのマンションを新居とする予定です。
私自身は4月半ばで職場を退職し、専業主婦として夫の被扶養家族となります。
夫がローンを返済すると、私が所有するマンションを共同名義にするのは必然だと思いますが、その際に売却と見なされて私に追加税金が課されるのでしょうか。
なるべく夫の税金も含め負担を軽くするにはどうしたらよいのでしょうか?
また私の印鑑証明は旧姓のものですが、不動産の名義変更等の際に変更する必要等はありますか?

Pandanekoさん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

入籍による住宅ローン残額返済及び変更登記手続ついて

2008/03/18 15:56 詳細リンク
(4.0)

Pandaneko さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご入籍おめでとうございます。

ご質問いただきました件ですが、若干、ややこしいです。

まず、不動産の持分を変更するということは、その持分々の不動産を売買したということになります。

当然、購入時よりも不動産価格が上昇していれば、その値上がり分には譲渡所得が掛かってきます。

例えば、購入時3000万円だったマンションが、現在、4000万円となっていた場合、その差額1000万円(×持分割合)が譲渡所得になります。建物分の減価償却や取得費なども考慮しなければなりません。。


購入が5年ほど前とのことですが、今年の1月1日時点で5年経っているかが重要なポイントになってきます。もし、まだ5年経っていなくて、売買で利益が出るようなことがありましたら、売却は来年にされたほうがよろしいです。5年未満だと税率が倍になってしまいますので。尚、家族間での売買となっていますので、3000万円の居住用財産の特例も利用できません。

(文字数がオーバーしましたので、回答を分割します。)

補足

回答の続き

また、持分々の実勢価格と売買価格に開きがあった場合には、その分は贈与とみなされて贈与税が掛かってしまいます。

持分を折半されるとのことですが、2200万円が現在価格の半値になれば、問題ありませんが、例えば、3分の2の価値があると判断されたら、持分の差(6分の1)が贈与とみなされる場合があります。
(住宅ローンの残債と住宅自体の実勢価格が必ずしも同じにはならないので気をつけてください。)

詳しい算定基準等は、税理士または所轄の税務署にご確認下さい。


また、印鑑証明の件ですが、取引の時点で入籍が既に済んでいる場合には、新しい姓での印鑑証明が必要となって、登記のほうも旧姓から新姓への更正登記の手続きが必要となります。

尚、名義を変更(旧姓から新姓へ)や持分の移転などは、現在住宅ローンを借りている金融機関の承諾がなくても実行することは可能ですが、念のためご報告されてください。


以上、取り留めのない回答になってしまいましたが、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

Pandanekoさん

アドキャスト 藤森様

早速のご回答有難うございます。
私自身がどう説明したら良いのかと悩みながら質問させていただいた内容に丁寧にお答えいただきまして有難うございました。
算定基準等については税務署に問い合わせてみます。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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住宅ローン残額返済

2008/03/18 19:27 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご結婚おめでとうございます。

新しい生活が楽しみですね。


さて、ご質問の件ですが、一つだけ気になることがありますのでお伝えしたいと思います。


それは、ご自身のローンをご主人が返済することになると、「負担付贈与」ということに
なる可能性があります。


贈与には、普通の贈与のほかに、

「住宅をあげる見返りに、その取得のための借金の返済を肩代わりさせる」という負担付贈与、

「時価より安い対価で財産を譲渡して、時価との差額を贈与する」という混合贈与などが

あります。



つまり、借金を引受けたり弁済を受けた場合や、ものすごく安い対価で財産(不動産)
を譲り受けると贈与とみなされる場合があるわけです。



共有持分にしてローンを返済したとなると、心情的には違いますが

「住宅をあげる代わりに借金を肩代わりさせた」

というふうに読み取られがちです。



ですので、

このあたりのことを解決されてから、借入金のご返済や所有権移転の登記をされて下さい。

(お恥ずかしい話ですが、同じような問題で負担付贈与とみなされたことがありますので…)



借入金のご返済をされる前に、必ず税理士や税務署にご相談されることをお勧めいたします。




以上、ご参考になれば幸いです。



詳しいご説明が必要でしたらお気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。

評価・お礼

Pandanekoさん

アネシスプランニング?
寺岡様

ご回答ありがとうございます。
負担付贈与という言葉が分からなかったので、早速ネットで検索してみました。
なるほど解釈しだいで追加税が課されるのですね。
税理士に相談してローン返済および名義変更前にきちんとしておこうと思います。
どうもありがとうございます。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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