新築ワンルームマンション投資 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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新築ワンルームマンション投資

住宅・不動産 不動産売買 2016/08/02 23:02

はじめまして。
最近新築ワンルームマンションを2件営業を断り切れず購入してしまいました。
今後、投資として続けて行ける可能性は有るのか?もしくは早期に損切りをして売却してしまうか、保持し続けての売却が良いのかなどお知恵をお借りできればと思います。

物件
東京都 足立区 駅徒歩10分
面積21m2 1K 新築 2部屋
売買価格 4210万円
借入金 3990万円
金利 1.5% 35年
収入 13.3万円(サブリース10%引き後)
返済 12.2万円
管理 9320
修繕 4300
持ち出し 2140/月
固定資産税 10万

個人
年収680万円 医療関係
貯蓄 500万円
28才 関西在住 独身

今後、金利の上昇や管理、修繕費の上昇、家賃下落、入退去時のリフォーム、大規模修繕など考えると如何なものでしょうか?

山男さん ( 奈良県 / 男性 / 28歳 )

回答:2件

山田 大史 専門家

山田 大史
代表サポーター

- good

投資用マンションについて

2016/08/03 08:16 詳細リンク
(4.0)

弊社では住宅ローンの支払いにお困りの方からの相談をよく受けますが、投資用マンションを所有されている方からの相談も最近はとくに増えてきています。原因としては、■購入当時より家賃が大幅に下がってしまった…、■なかなか次の入居者が決まらない…、■退去時のリフォームがかかる…、■マンションの管理費、修繕積立金が上がって圧迫している…■売却しようとしても相場がかなり下がっていて大幅なマイナスになる…等々です。中には、リスク分散として3軒目、4軒目と勧められ購入することになり余計きつくなってしまったという方もいらっしゃいました。立地もよく新築ということであれば大幅な家賃の下落というのは今のところは考えにくいと思いますが、市場の状況(家賃相場、周辺の賃貸マンションの建築状況)は普段からチェックいておいたほうがよいと思います。私としては保持し続けて売却よりも、条件がよければ多少損切りしてでも価値ある早期に売却し、次の投資に目を向けられても良いのではないかと思います。ご参考いただければと思います。どうぞよろしくお願い致します。

評価・お礼

山男さん

2016/08/05 08:59

ご回答ありがとうございます。
相場状況はチェックしていきたいと思います。

回答専門家

山田 大史
山田 大史
(福岡県 / 代表サポーター)
株式会社バディ 代表取締役
093-932-1504
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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新築ワンルームマンション投資

2016/08/03 12:45 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、そもそも購入した目的はいかがでしょうか?

所得税の節税や生命保険代わりとして、あるいは将来の年金不安のためなど、概ねのセールストークになびかれてしまったのかもしれませんね。

新築の投資用区分マンションは、売値が高いので正直なところ儲かるとは言えません。
しかも、ほぼローンで購入した場合には、ローン完済するまでの35年は概ね持ち出しの可能性が高いものです。
その35年もの間にローン金利の上昇、入居が芳しくないと賃料を下げる、修繕費用の負担、サブリース契約の内容によっては退室の際の修繕費用等はすべてオーナー負担など、多大なリスクを抱えながら過ごすことになります。

こうしたリスクに、長期間で耐えうる資金やノウハウ、精神力などがご自身にあればいいのですが、サラリーマンをしながらという点では非常に難しいものです。

今後、投資用の不動産は4年後のオリンピックを境に価格的にも下落傾向にという見方が多いものです。
そうなると、その時期には膨大な売り物件が出回る可能性があります。
多くの売り物件が出回れば、早く売りたいという心理が働き不動産価格は今よりは下がると見た方がいいでしょう。

こうしたことを踏まえて、物件ごとに売り時はいつなのか?所有継続をすべきなのかを判断する必要があるでしょう。
詳しくは、物件詳細を確認してみないと何とも言えませんね。

なかなか、ご自身では判断しかねない場合には、一度、個別のご相談をお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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評価・お礼

山男さん

2016/08/05 09:11

ご回答ありがとうございます。
年金対策、保証などの話で他の商品に関して疎く納得しました。
新築は価格が高く儲からないとのことですが、将来の保証として活用できる可能性は有るのでしょうか?
ローン完済後売却できるのか賃借が着くのかなど不安が有ります。
相場は東京オリンピック前後で下がる予想とのことですので、売価とローン残債の差額が補填できるようなら早めに処理出来ればと思います。

寺岡 孝

2016/08/05 17:20

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

さて、再度のお問い合わせの件ですが、将来の活用となるとその資産を維持するためにコストがかかります。
そのコストを数十年払い続けても活用できればいいのですが、マンションはある意味、長屋同様ですから、ご自身が維持できてもほかの人が維持できないということも考えられます。
そうなると、なかなか難しいものです。

また、売却時期は誰もが高値で売りたいので、もうすぐブームが終焉とわかる前に売り切ってしまう方がいいかもしれません。
そのタイミングを逃すと一気に売り物件が市場で出回り、なかなか買い手がつかないという状況になるでしょう。

いずれにしても、物件の査定、詳細を把握してからの回答になろうかと思われます。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
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(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
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