不動産業者の知識不足により多額の税金が発生

Thady05005様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、間違った情報を伝えた場合、情報提供義務違反
になりますので、仲介業者には責任が生じます。
ただし、税の専門家ということでもありませんので、過失相殺が認められる
可能性は高いと思います。

相続した空き家の3000万円特別控除では、家屋の要件に昭和56年5月31日以前に
建築された家屋であること(旧耐震基準)というものがありますが、合わせて、
家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するもの
であることともあります。
建物の構造や規模にもよりますが、一般的な相場で言いますと、数百万円かけて
耐震リフォームを行ってから売却するか、百万円前後の費用で解体してから売却
するかという選択になります。
コスト的には解体して売却の方が安くなり、国としても旧耐震の空き家をなくして
いく方向へ誘導している制度です。

500万近い税金がかかったということですので、所有期間が5年超と仮定し、
長期譲渡所得15％でざっくり計算しますと、譲渡所得は3000万程度あったと
推測でき、3,000万円特別控除が使えた場合はほぼ生じないはずの500万という
ことかと思います。

弁護士などの専門家への相談が好ましいかと思いますが、おそらく、税負担の
500万円を避けるために必要であった、解体費用や耐震工事費用を差し引いた
金額が損害ということになると思います。

その上で、不動産業者といえども税の専門家ではないこと、しかしながら
再確認に対して「何も不利益になる事はありません」と回答した事実、
依頼者様ご自身でも税理士等の税の専門家へ相談していなかったことなどを考慮し、
過失相殺されるがされると思われます。
割合は断定できませんが、5割とすれば先の損害の半分ということになるか思います。


相続空き家の3000万円特別控除は適用条件が厳しく、利用されることは少ないです。
そのため、知識不足の不動産会社で、しっかり調べて回答するスタンスのない業者や
担当者ですと、こういったミスも起こりがちです。

Thady05005様のとっては納得のいかないお気持ちをお察ししますが、感情的に
ミスを問いただしても、無責任な部分があればあるほど逃げようとする可能性、
言っていないと争う姿勢でくる可能性はあります。
過失相殺の程度がThady05005様側に有益になるよう、安易な気持ちで相談するよりは、
間違った説明をしている状況証拠や言質の録音を得る目的で、揉める姿勢は
みせず当時のやり取りに関する確認だけを行ってみるなど、相手方が言い逃れできない
証拠(間違った説明を立証できるもの)集めを事前に意識した、行動の順序が
重要になってくると思われます。
相談費用や着手金等は掛かるでしょうが、こういった状況で請求できる内容の確認や、
業者に対して請求前にやっておきたいこと(必要な証拠集め等) について、
弁護士等の専門家に、正確な状況を伝えたうえで出来る請求は何か相談したり、
依頼すること等も検討してみる必要はあると思います。

弁護士等の専門家にお願いする場合でも、不動産関係の紛争に強いかどうかは
関係してきますので、不動産や税制問題に強い法律家を選ぶ必要が有ります。


先程も少し触れましたが、家屋の要件にある昭和56年5月31日以前に建築された
家屋であること(旧耐震基準)としながら、3000万円特別控除の適用には
耐震基準に適合させないと使えないくらいの知識の有無は必要です。

他にも家屋の要件には
・相続開始直前まで被相続人の居住の家屋であること
・相続開始直前において、被相続人以外に居住していた者がいないこと
・マンションなどの区分所有建築物以外であること
・相続時から譲渡するまでの間に、事業や貸付や居住などがないこと

解体して更地で売却する際は家屋の要件に加え、
・その土地が相続時から譲渡するまでの間に、事業や貸付や居住などがないこと
とあります。

最低限こういった知識があるかどうかで、不動産に関する税金がらみの知識の
強さを見定めてみては如何でしょう。
Thady05005様の置かれた状況で、もっとも可能性と利益ある展開の参考にして頂
けたら幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

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