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対象:不動産売買

協定道路

住宅・不動産 不動産売買 2013/02/27 19:29

協定道路のみに面している物件購入を考えていますが、
価値的にはどうなんでしょうか?

全部で3棟建ちます。
北側から私道を入り、
突き当りに3棟・横並びに建ちます。
1号棟は、この私道を使いません。
1号棟は西側が43条但し書きの道路に面しており
1.2号棟で協定道路の所有権を持ち
3号棟は持ち分なし。
この3号棟の購入を考えているのですが、
将来建て替えの際、売りの出す際、など
難しい問題が起こりますか?

sssssさん ( 東京都 / 女性 / 44歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

建替え・売却時の問題の可能性について

2013/03/02 16:38 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、

敷地形状や道路形状、道路種別(公道・私道)、建築基準法上の道路の扱いなど、

物件の正しい状況や位置関係を正確に把握できない為、一般的な注意点とはなって

しまいますが、注意点が幾つかある印象を受けます。



まず、SSSSS様が検討している物件の、前面道路は私道かと思われますが、

その私道に接していて、持分が無い場合、通行(車両を含む)や、

ライフライン(上下水ガス)を引込む掘削等を行う際に、私道所有者の

承諾が必要になったり、承諾費用を請求される場合があります。


これは、今現在の私道所有者が何も言ってこなくても、

第三者に譲渡(売買)された際、新たな所有者(私道持分の購入者)が

承諾費用の請求や、車両通行等の禁止を主張してくる可能性があります。





次に、1号棟は「43条但し書き道路に接道」となっておりますが、

「43条但し書き」とは、イコール「原則、建築不可の土地」という意味です。


よくあるケースが、建築基準法の道路に接していない土地などです。


建築基準法の道路かどうかは、私道、公道、通路といった呼び名、管理状況とは

関係ありません。

アスファルト敷地になっていたり、側溝があったりと、見た目が道路形状になっていても、

建築基準法の道路でないことはあります。


そのような建物を建てられない土地で、何とか建築する為に建築審査会の許可を得て、

一定の建築制限や条件を満たすことで建築された場合、「43条但書きによる・・・」と

表現します。

この許可は建築の度に必要になりますから、今回は許可が下りて建築できていても、

それが次回(建替え時)も建築可能であることにはなりません。

あくまで、「原則、建築不可の土地」には変わりがないということです。




厳密には「43条但し書き道路」という道路などはなく、

43条但し書きによって建築された建物敷地の前面にある、

単なるアスファルト敷(建築基準法上では道路ではない)という意味になります。


つまり1号棟が「協定道路」に接している土地の場合、それでも「但し書き」という

表現が出てくるということは、「協定道路」が「建築基準法の道路」ではない可能性が

疑われます。

補足

今回、SSSSS様が検討している物件(3号棟)の土地が、「協定道路」にしか

接していない場合で、それが「建築基準法の道路」ではないときは、

その物件(3号棟)も「原則、建築不可の土地」と考えられます。



また、この許可には建築制限(例:2階まで、隣地境界から○m離す、地下はダメ)などが

課されることが多く、仮に許可がおりても、周辺の土地では建築可能なプランが

建築できないこともよくあります。


物件の説明や販売図面などに、原則、建替えが出来ない旨の記載がなかったかなどを含め、


・建替えそのものが出来る土地なのか

・建築不可の場合、その資産価値の目減りが相場(物件価格)として考慮されているか

・私道利用に関する書面での承諾(第三者継承義務等の必要事項記載)は取り交わすのか


今一度、注意深く確認してみて下さい。



可能性として考えられる、建て替えや売り出す際の問題としては、

・原則、建物が建てられない

・買手が付きづらい、または売却価格(資産価値) が周辺相場より低い

・前面道路の通行が出来ない、車両の乗り入れができない

・上記により、車庫や駐車スペースが意味を成さず、他で借りる賃料がかかる

・ライフラインを引込む等の工事の許可をしてもらえないトラブル

などが想像されます。



重要な事項を、曖昧な説明で営業活動している業者と感じるようであれば、

「購入判断に知っておきたいデメリット = 売主側が売り為に言いたくない問題」を

しっかりと説明されていない可能性もあります。


物件の状況等がいまいち把握できておらず、取り越し苦労となる注意点も

あるかと思いますが、ご了承ください。


上記や、それ以外での問題点・リスクが判明しても、事前に分かれば

リスクヘッジする方法や、問題を解消した契約など対策はあります。

しかし、問題点などを不明確なまま契約してしまうと、後々トラブルに発展

することもあります。

不安が大きい物件、業者対応であれば、第三者へ物件調査を依頼してみることも

一つの方法です。

物件を特定した上での相談・調査報告でしたら、的を得たリスク・デメリットの

アドバイスも行えますので、その際は是非ご相談下さい。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

問題
売却
建築
不動産
土地

評価・お礼

sssssさん

2013/03/02 19:20

ありがとうございました。
法律上のことはちょっと難しく理解するのに、
大変ですが、
現地を見て、自分なりに調べて、
こうして助言をいただき、
今回購入は無しとしました。

ご丁寧な回答をありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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