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対象:住宅・不動産トラブル

不動産仲介業者の重要事項説明義務について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/08/01 03:17

2年前に借地として居住していた実家(約60年住んでいます)の底地の取引を仲介業者を通じて行い、その数か月後、隣地(更地)も売地になるという事だったので、同じ売主と仲介業者を通じて購入しました。

どちらの取引も仲介の持ち回りによる契約で、現況確認書で概要を説明をしてもらうだけで、現地での確認はしませんでした。売主と会ったのは、現金で購入したので、支払いの時だけでした。

但し、底地と更地の境界標だけは、現地で仲介担当者に標はここだという確認を取りました。

昨年、更地に新築を建てようと話を進めていくうちに間口測量が大幅に(約1.1m)ずれていることが発覚し、調査士に正式な測量をしてもらった後に事実確認を仲介業者へおこなったところ、実は境界が実家の家屋の下(地中)にあったのに、認識に誤りがあり、境界標の位置を間違って説明してしまったと、謝罪されました。

しかし、最初に行った底地の取引は公簿売買に則り行ったので誤りはない。更地の取引で、実家の地中に境界があることから、隣地からの越境物があるという説明・記載を行わなければいけなかったという部分に関する部分のみの謝罪だそうです。

また、最近、更地の隣の月極駐車場の車止め・駐車場の塀が約70cm越境している事が分かり、その事についても問うと、車止めに関しては越境物という扱いにならないので、事前に言わなければいけない事ではない。塀に関しては、建造物であるから物と言えば物だが・・と言われただけで、うやむやにされてしまいました。

さらにその後、四角形だと思っていた更地の端の部分に垂直に細長い土地がくっついている事がわかったのですが(重要事項説明書に細長い部分も含まれた土地の形が明記されていたので、存在については忘れてしまっていただけなのかもしれませんが)その場所は明らかに隣地の家が建っている状況にあり、その事に関しての明記や説明はありませんでした。

仲介業者の明らかな調査不足だと思うのですが、説明義務とはどこまでの事をいうのでしょうか?

また、更地を購入した事はたまたまその様な形になっただけであって、当初は底地の取引の話しかなかったので、公簿売買であっても、底地の大きさが家屋が建っている場所よりも少なく、隣地に大幅に越境している状況であるという説明があって然りと思っているのですが、その部分に関しては違反事項にならないのでしょうか?

補足

2012/08/01 03:17

1箇所だけ標の確認をしたのは、家の前で母と担当者がたまたま会った時に話しをしたからだそうです。

売主の方は近所に住んでいるのですが、支払の時だけしかお会いしていないことから、仲介の方が売主の代理だと思っていました。売主にも責任があるのでしょうか?

突然のお話でしたので、買主としての下調べ等は一切せずに、仲介のプロの方がやってくださっていたので間違いはないと信頼しすぎていたことは猛省しています。

自分たちだけで仲介業者に訴えていた時はまともに相手にしてもらえず、都庁の不動産業課にご相談に行った途端に迅速な対応をしていただけるようにはなったのですが、今は業者に対して不信感しかありません。

本来ならば、去年の年末に新居が完成し、引越しもできていた建築計画の予定も大幅にずれてしまい、まだ着工にも至っておりません。

こちらが要求を希望している点は下記のとおりです。

・建物の所有権界のとおりに土地を分筆し、登記を行ってほしい
・実家の越境部分に関しては底地の坪単価で購入したいので、更地の坪単価から差し引いた金額を返金してほしい(底地は約60年借りていたことから、安くしていただいていました)
・土地調査費用の返金
・仲介手数料の返金

一般的な考えとして、この一連の事柄でどれだけの事を要求していいのかが分かりませんが、この主張は行き過ぎでしょうか?

無知な事ばかりで大変恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
末筆ですが、乱文で失礼いたしました。

tangerineさん ( 東京都 / 女性 / 30歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

3 good

不動産売買のトラブル

2012/08/01 14:58 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、詳しい判断は状況的に簡単には見極めできそうにはありません。

できましたら、契約書と重要事項説明書の確認、並びに現地の状況確認が必要になります旨、ご了解ください。

ただ、頂きました文面を拝読する限り、仲介業者、売主、買主にそれぞれの問題がありそうです。
決済前に仲介業者立会のもとに現地確認を売主、買主双方で行うべきだったかと感じます。

で、問題点の内容を精査し、仲介業者と仲介業者を通じての売主の説明責任、それに対しての損害を被ったとする費用を請求するという感じになりそうです。

宜しければ個別のご相談をご検討ください。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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不動産売買

評価・お礼

tangerineさん

2012/08/02 12:07

早速のご返答をありがとうございました。

売主の方から、手続きに関しては仲介業者の方にお願いしてあるというお話しが最初にあったので、素人同士だと間違いがあってはいけないから、この様な形をとったのだと思っていました。

こちらも、全て滞りなく行う為にプロの方が間に入って色々とやってくださっているのだと思い、何一つ疑いを持たずに全てのことを鵜呑みにしていました。

いざ問題が発覚し、色々と調べていくうちに、こんなにもたくさんのトラブルが起きている事に大変驚き、自分でも下調べを少しでもしていたら違っていたなという後悔もありますが、業者としての危機管理体制がもっときちんとしていれば未然に防ぐことができたのではないかという思いの方が強いです。

現在も知識が追い付かず、どこで折り合いをつけてよいのか分からずにいます。

土地は母との共同名義のため、いただきましたアドバイスを母にも伝え、今後の進め方を検討していきたいと思います。

乱雑な質問に対し、ご回答いただき本当にありがとうございました。

寺岡 孝

2012/08/02 14:15

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

この手のトラブルは過去にも何度か経験しておりますが、仲介業者の担当者レベルの知識や経験などの不足により起こるものと感じます。

今後のご対応に関する詳しい内容につきましては、個人情報の観点からお伝えできない部分もありますので、費用はかかりますが、宜しければ一度、個別にご相談されることをお勧めいたします。
(個別面談のご相談「お手軽コンサルティング」は、90分間で税込10,500円になります。)

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
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