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中古マンション購入につきまして

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/03/01 08:52

下記物件の購入を検討しておりますが住宅ローン返済できますでしょうか。

物件価格:3280円
築3年
駅から10分
72平米
管理費:12190円
修繕積立金:5810円
その他:2880円
駐車場:4000円
駐輪場:300円
横浜市です。

私の情報としては
夫:31歳 年収400万(正社員)
妻:25歳 年収150万(アルバイト)

購入資金:1150万
→頭金、諸費用(登記簿、団信、仲介手数料など)
→引っ越し費用は別途あり
購入後の貯蓄:約200万

子供なしで1~2年後には授かりたい
車あり(ローンなし)

銀行には変動35年 0.875%にて提示頂いております。

宜しくお願い致します。

ちびまるさん ( 神奈川県 / 男性 / 31歳 )

回答:2件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

- good

ライフイベントの費用想定をしてみて下さい

2012/03/01 18:13 詳細リンク
(5.0)

ちびまる様

住宅購入を検討とのこと。まず、自己資金として1,150万円ご準備できたのは
素晴らしいことですね!
昨今は、低金利もあり頭金なしでも住宅を取得したい方が多いのですが
将来的には安心できるものではありません。

頂いた情報から推測するに
購入当初は問題ありません。

諸費用を考慮して850万円を頭金にまわせたとして
ローンは2,430万程度です。

変動金利0.875%では当初は67,100円程度ですから
管理費等合計(25,180円)でも92,280円程度ですね。

ただ、金利は今後下がることがないと思いますし
国債が危うくなる5年後10年後くらいには金利上昇していると
想定しておいたほうが無難です。

またその他の懸念事項ですが
・奥様が妊娠中、育児中の収入減の対応
・子育て費用の対応
・修繕積立金の増加等の対応

などを念頭にいれててシミュレーションをたてておきたいところですね。
お子様のご予定等を考えると通年金利が変わらない(返済が変わらない)フラット35の
金利でも返済が大丈夫であり、奥様の収入が途絶えた時も対応ができるようであれば
購入に踏み切ってもよろしいのではないでしょうか。

フラット35の場合は約16,000円位毎月返済が増えると仮定してみて下さい。
その上で、奥様の収入ゼロでも返済が可能であれば、問題ないと感じますよ。

ご参考になれば幸いです。

シミュレーション
購入
住宅購入
フラット35
返済

評価・お礼

ちびまるさん

2012/03/02 22:18

回答ありがとうございます。
変動は今は安いですが今後のことも考え借り換えも勉強しておきます。
また将来の不安点としましては、ご指摘いただきました通りです。
・奥様が妊娠中、育児中の収入減の対応
2年後くらいに授かりたいと思っていますが最大3年は育休になると予想しています
・子育て費用の対応
28歳から貯蓄をしておりまして45歳で450万円ほど貯まる予定です。
・修繕積立金の増加等の対応
現状では予定はないとのことです
330戸と大型マンションや1階の一部を老人ホームとしてマンションが他社に貸しており
そちらの収入もマンションにはあるらしいので急激な修繕費アップはないとのことです

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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中古マンション購入について

2012/03/01 12:18 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

ちびまる様のご質問についてですが、

購入資金として1150万円ご準備されているとの事で、非常にしっかりと計画・準備をされているように思います。

ですから、購入することに関しては全く問題ありません。
ですが、少しだけご注意頂きたい点がございます。

資金計画と物件についてです。

資金計画については、自己資金のうち約250万円を諸費用と計算した場合、住宅ローンとして2380万円借入をする計算となります。

そこで、>銀行には変動35年 0.875%にて提示

とのことですから、返済は月々約64,000円となります。
他管理費等を合わせても10万円以内に収まる計算となります。

ただし、この返済計画は、変動金利を前提にして計算している点に問題があります。
変動金利による返済プランは金利上昇時にリスクを伴います。

ちびまる様は35年で返済するプランですので、必ずその期間内に金利が上昇する時期が訪れてしまいます。ですから、できれば長期固定型である「フラット35」の利用を視野にいれた計画を検討すると良いかもしれませんね。

フラット35利用の場合 [期間35年 金利2.18%]

月々返済額約78,400円となります。

毎月々の支払額は増えますが、ずっと支払額が変わらないという安心があります。
よかったら一度調べてみてくださいね。

次に物件については、築3年の中古マンションとのことですが、入居されてから売却されるまでの期間が短いため、なぜ売却することになったのかを事前に十分仲介会社に確認することが大切です。※近隣住人とのトラブル、周辺環境が悪かったなどのケースもございます。

また、分譲当時のパンフレットなども築年数が新しいため残っていると思いますのでこちらも確認させてもらうと良いですね。確認されるときに分譲時の価格なんかも合わせて調べてみると良いと思います。

納得する中古マンションが購入できると良いですね。
少しでも参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買なら
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

購入
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物件
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評価・お礼

ちびまるさん

2012/03/02 08:12

ご回答ありがとうございます。
いまの金利の安さに対して変動にするというのは長いスパンから見て危険ということですね。
もう一度検討してみます。
また築浅で売却された理由も聞きました
特にトラブルや環境の悪さではない模様です

中原 秀樹

中原 秀樹

2012/03/02 10:58

評価いただきありがとうございます。

>いまの金利の安さに対して変動にするというのは長いスパンから見て危険ということですね。

ご指摘のとおりです。

固定にするか、変動にするかの判断基準としては返済期間の長さ(返済プラン)を特に重視いたします。※変動金利は10~15年で完済・固定金利は15年以上~

ちびまる様のこれからのライフプランを想定した場合、お子様の誕生も計画していらっしゃとのことで、短期的な返済計画ではなく長期にわたって返済できるプランにて計画を立てることが理想であると推測できます。

変動金利も魅力的ですが、家族の安心も含め長期的な計画の方がより安全を重視できると思いました。

ただ、中古マンションの場合フラット35を利用する際の手続きに少し時間を要する為、営業サイドが銀行ローンを薦めてくる場合が多々あり、フラット35を利用したい旨をお客様側から主張しない限り銀行ローンを利用することになってしまいます。

ですから、しっかりとその意向お伝えくださいね。
少しでも参考になっていれば幸いです。どうもありがとうございました。

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