新築マンションの購入と自宅マンションの貸出or売却 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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新築マンションの購入と自宅マンションの貸出or売却

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/20 04:40

新築マンション購入と現在の自宅マンションの貸出もしくは売却を検討しています。
どのような注意点と選択肢があるのか、お知らせ頂けたら幸いです。

夫35歳 年収1000万円
妻35歳 年収700万円
子 4歳・0歳

自宅マンション(妻名義)
東京都中央区日本橋 最寄 三越前・人形町(各徒歩5分)
53平米 2LDK 築5年
購入価格 3500万円
ローン残債 2500万円
ローン月額 10万円(25年)
売却予想額 2800万円
賃貸予想額 月15万円

購入検討マンション(夫名義)
上記所有物件の近く
75平米 3LDK 新築
購入価格 5800万円
頭金 500万円
ローン月額 18万円(35年)

子供が生まれて手狭になったので引っ越しをする必要を感じています。
家族や仕事の都合もあって、引っ越し先は近所に限られます。

ローン審査が通るならマンションの購入自体は前向きに検討したいのですが
現在の自宅マンションを貸出か売却に出す必要があります。

貸出には空室をはじめ様々なリスクが伴うのは承知していますが、
東京駅までも歩いて行ける利便性の高い地域なので単純に売却するのも
惜しい気がしています。

総合的なアドバイスを頂きたく思います。

虎丸さん ( 東京都 / 男性 / 35歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅の売却、または賃貸について

2012/02/20 10:37 詳細リンク
(3.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

賃貸にするのか、売却するかについてですが、
まず賃貸の場合に利益がどのくらいでてくるかを検討し、売却した場合の約300万円(仲介手数料も加味するように)の利益と比較して考えてください。

住宅ローンの支払10万円
賃貸予想金額15万円
差額5万円ですが、そこから固定資産税、管理費・修繕積立金、クロス、設備機器などの修繕費などを考え利益がどのくらい残るのかを考えてください。また、現状借入れしているところがフラット35であれば、団体信用生命保険料も費用で発生します。

住宅ローンの審査においては売却したほうが有利でしょう。
現状の予定ですと自己資金が少ないです。物件価格の2割+諸費用以上あることが理想です。
ただし、奥様の年収が700万円ありますので、奥様も今回住宅ローンを組むと審査は通り安いかと思います。

売却
賃貸
住宅ローン

評価・お礼

虎丸さん

2012/02/21 22:31

素早いご回答ありがとうございます。

ご回答からは売却が総合的に有利な点が多いように受け取れますが、賃貸に出した場合の標準的リスクとリターンをどのように計算するべきなのかが最大の悩みです。

ありがとうございました。

辻畑 憲男

2012/02/22 09:51

評価ありがとうございます。

空室リスクや資産価値の下落、地震などの天災リスク、自殺された場合の資産価値の下落リスク(過去1件ですが、相談を受けました)などいろいろなリスクが考えられます。
また株式投資よりも流動性がないためにリスクは高いです。
利回りが低い、またはマイナスであれば売却されたほうがいいでしょう。
特にマイナスになってしまうのであれば、それは投資ではありません。
不動産投資は、借入れが少なければいいのですが、借入れが多い場合にはなかなか儲からないですよ。

また何かありましたら、お気軽にご相談ください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

- good

マンションの購入と賃貸もしくは売却の選択肢の件につきまして

2012/02/20 20:46 詳細リンク
(5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、不動産取引の現場に携わる一担当者として、回答させていただければと存じます。

【新築マンションの購入】

現在の自宅マンションに関して、ご主人様が、自宅マンションに関わるローンの債務者(連帯債務者)及びその連帯保証人になっていないのであれば、新築マンションの購入は、特に問題はないかと思います。

これを前提としますと、新築マンションを購入する場合、ご主人様の単独名義で、かつ、ご主人様が主たる債務者になるかと思われます。

ただし、金融機関によっては、奥様を連帯保証人(連帯債務者)として要求するケースもあるかと思われます。この点は、奥様と十分お話し合いの上、お決めいただければと存じます。

なお、ローンを借りるに際しまして、もし仮に自宅マンションを売却しなかった場合には、自宅マンションを共同担保として保証会社から要求されることもありえます。この場合、将来的な売却を踏まえますと、売却がかなり面倒になるかと思われますので、何卒、十分ご注意くださいませ。

購入の前の段階で、ローンの事前申込を行い、ローン条件等を確認された上で、資金計画に応じた購入をご判断ください。

【現在の自宅マンションの賃貸もしくは売却】

ご質問者様がご認識されていますように、賃貸事業には各種リスク(空室による損失・家賃滞納・事故事件等)が伴います。

また、他の専門家の方がおっしゃられていますように、厳密な損益で考えますと、利益がでませんので、賃貸事業としては、不適格のようにも思えます。

この点に関しては、自宅マンションを、賃貸事業として長期的な収支計画で考えるのであれば、むしろ売却をしたほうが、トータルコストは最小限に食い止められるのかと存じます。

しかしながら、マンションを購入するメリットには、ローンを返済することによる、貯蓄機能というものもございます。

将来的に、ローンを無事完済できた暁には、担保のない完全なる所有権が取得できますので、ローン返済による貯蓄という意味合いにおいては、素晴らしい資産を確保できることにもつながります。

賃貸を行うことで、ローン返済ができる一方で、奥様の収入の中からも、引き続き返済を行うのであれば、繰り上げ返済によって、当初よりもかなり短い期間でローン完済ができる見込みもございます。

補足

【ご質問者様が捉えられた感覚】

『東京駅までも歩いて行ける利便性の高い地域なので単純に売却するのも、惜しい気がしています。』…というご質問者様が捉えられた感覚は、かなり、的を得ていると思われます。

私が所属する事務所は神田駅に近いのですが、事務所周辺では、次々と分譲マンションが建設されています。まいばすけっと…という小型スーパー店舗もできました。また、夕方になると、自転車に乗った働き盛りのパパさんやママさんが子供を迎えに行く姿も頻繁に見られます。

私個人としては、千代田区や中央区といったところは、今後、オフィス中心の町から、職住兼備を備えた町として変わりつつあるのではないかと思います。特に、震災以降、大企業が、自然災害に対するリスク管理を考慮した場合、当該地域に安定的な需要があるようにも思えます。

【賃貸を選択したことによるリスク】

賃貸を選択し、その後、仮に各種リスク(※事件事故を除く)が発生したとしても、今現在のご夫婦間の収入が、変わらないのであれば、当該リスクは十分吸収できるのではないかと思われます。

ただし、リスクに備えるためには、それなりの現金が必要です。現金がマンション購入の頭金500万円しかないとないというのであれば、発生リスクに対処できません。この点においては、賃貸は、お薦めいたしません。また、ご夫婦間の収入を合わせても、現在500万円の現金しかないというのであれば、これまでの収支計画(※支出部分)にやや問題があるかとも思われます。

以上、現金ストックが、頭金の他にもあることを前提に、回答させていただきました。

奥様が大きな決意のもとで、ご購入された大事なマンションです。大切な奥様のご意向を何よりも一番大事にしていただければと存じます。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

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購入
新築マンション
賃貸
担保
ローン返済

評価・お礼

虎丸さん

2012/02/22 00:20

丁寧なご回答ありがとうございます。
賃貸としての収支は長期的にみて多少の赤字(月額3万円以下)であれば、ご指摘頂いた貯蓄機能も勘案して許容範囲と考えています。ただ、空室リスクや不動産価格の下落リスク、さらには天災・事件リスクをどのように認識ないし数値化するべきなのかが気になるところです。
回答者様の事務所と自宅は徒歩10分程度だと思います。確かに30~40代の人口増加が著しく、スーパーや生活関連施設が急に充実し始めています。今後の都心マンションの売買・賃貸価格と需要の推移について、中長期的にどのようなお考えでしょうか。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/02/22 14:43

ご評価いただき、ありがとうございました。

不動産に関わるリスクは、一概には言えませんが、参考までに私なりの見解を申しあげますと…

空室リスク⇒周辺家賃相場を踏まえ、想定賃料の約10%減で見ていただければ、空室は回避されるかと思われます。

価格下落リスク⇒財政、金融、人口政策に関する前提条件が、現在と変わらなければ、不動産価格は必ず下落します。ただし、個別の不動産価格は、地域の影響を多分に受けますので、23区のような場所であれば、まだ下落の幅は少なく、下落しても、大きな損失まではいかないと思われます。
具体的な価格下落の数値は、現在、需給バランスが崩れている関係もあることから、明確には申しあげられません。何卒ご容赦ください。

天災・事件リスク⇒全く予測できません。ただし、地震などによって建物が倒壊する可能性は極めて低いと思われ、富士山がもし噴火でもしたら、首都圏に居住する人(※企業も含め)が皆バンザイをせざるを得ないので、リスクは無視できるものと考えます。事件リスクは、入居時の審査によってある程度、回避されるかと思います。仮に起きた場合には、売却価格に対しては大きな影響を及ぼしますが、賃貸では、長期間(30年超)で運用した場合、リスクは吸収されるかと存じます。

今後の都心マンションの売買・賃貸価格と需要の推移について
都心マンション(特にご質問者様のマンション)の価格は、時間の経過とともに、全体的には、下落するはずでしょう。しかしながら、その後、価格は下げ止まるかと思われます。その理由は、町自体に、職住兼備(※大企業・官庁を想定)という価値が創出されるようになるからです。ご質問者様が捉えた感覚が、的を得ていると回答で申しあげたのは、そうしたことからでもございます。

賃貸事業は、これから先、ますます事業としての側面が強くなるでしょう。そして、事業には、汗や涙などといった苦労がつきものです。(もちろん、それらを乗り越えた暁には、笑いが止まらなくなるのかと…。)

不労所得の獲得という安易なスタンスでは、失敗をする可能性が高いかと思われます。

大事な奥様と十分お話し合いの上、今後の売却もしくは賃貸の御選択をしていただければと存じます。…悔いがないように。
ありがとうございました。(※上述の文章は、あくまで私個人の見解です。何卒参考程度にお願いいたします。)

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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新築マンションの購入と自宅マンションの貸出or売却

2012/02/21 12:55 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。
虎丸様のご質問についてですが、

思い入れのある不動産の売却であるからこそ、金銭的な損得だけで判断するのは難しいのですが、その判断には悩むところが多いですね。

自宅マンションを貸出す場合は、短期的な考えではなく長期的な視点で考える必要があります。

自宅マンションを貸出すメリット・デメリットの観点から、

メリットとして

家賃収入が得られる、資産が保有できる

デメリットとして

家賃滞納のリスク、空室のリスク、地震のリスク、値下がりのリスク、借金のリスク

などがあると思います。

今回、虎丸様の予定されているプランで私が大変気になるのが2物件所有した際の借金の総額です。2件合わせると約8000万円のローンを利用することになります。

もしも金利が上昇した際、単純にその支払いだけでも金利3%であれば、年間240万円金利4%になれば320万円となります。

あと何年か先までならば低金利のままである確率が高いのですが、長期的な視点で考えると金利が上昇する時期が必ず到来することが予測されます。

自宅マンションの住宅ローンが完済ずみであれば、選択肢として自宅マンションを貸出す方法も有効な資産運用として考えることができますが、住宅ローンを支払いながら貸出す方法には少しリスクがあるように思われます。

さらに、実際の運用を想定した場合、

運用利回りとして

賃料15万円×12ヶ月-経費(管理費・固定資産税等)約40万円=賃料収入140万円

賃料収入140万円÷売却予想額2800万円=運用利回り5%

ここから住宅ローン金利分が差し引かれ、退去時の修繕費、賃貸の募集費等の経費が必要となり、さらに値下がりリスクもあります。

以上からも、その手間やリスクに対してそれに見合ったリターンが得られていないように感じます。

不動産の特徴として、すぐに現金化するのが難しいという欠点がございます。(万一何か有事が起こった際には非常に身動きが取りにくいという欠点です。)

資産配分としてその大部分を不動産に集めてしまうというリスクについても少し考慮する必要がありますね。

以上少しでも参考にしていただけるようであれば幸いです。

補足

ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買なら
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

購入
売買
中古マンション
不動産
住宅ローン

評価・お礼

虎丸さん

2012/02/22 00:30

回答ありがとうございます。

将来もこの地で仕事や生活をせざるをえない観点から、賃貸としての収支は長期的にみて多少の赤字(600万円=月額2万円×12月×25年)であれば、許容範囲と考えています。
ただ、空室リスクや不動産価格の下落リスク、さらには天災・事件リスクの計算やリスクヘッジの手段とコストがよく分かりません。

不動産に資産が偏ってしまう事は私も問題があると思うので将来の資産ポートフォリオを検討してみます。

中原 秀樹

中原 秀樹

2012/02/22 19:20

評価いただきありがとうございます。

様々なリスクがあると思いますが、一番恐いのは資産を一つに隔ててしまうことです。
それは、預金・通貨・不動産・国債・投資信託・株式などありますが、どれかに集中するともし何らかの社会的変動があった場合、その変動にあわせてうまく対処することが難しくなります。

現在のヨーロッパにおけるギリシャ問題も「日本とは関係ない」ですまされません。
少しでも参考になっておりましたら幸いです。

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