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対象:不動産売買

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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新築マンションの購入と自宅マンションの貸出or売却

2012/02/21 12:55
(
4.0
)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。
虎丸様のご質問についてですが、

思い入れのある不動産の売却であるからこそ、金銭的な損得だけで判断するのは難しいのですが、その判断には悩むところが多いですね。

自宅マンションを貸出す場合は、短期的な考えではなく長期的な視点で考える必要があります。

自宅マンションを貸出すメリット・デメリットの観点から、

メリットとして

家賃収入が得られる、資産が保有できる

デメリットとして

家賃滞納のリスク、空室のリスク、地震のリスク、値下がりのリスク、借金のリスク

などがあると思います。

今回、虎丸様の予定されているプランで私が大変気になるのが2物件所有した際の借金の総額です。2件合わせると約8000万円のローンを利用することになります。

もしも金利が上昇した際、単純にその支払いだけでも金利3%であれば、年間240万円金利4%になれば320万円となります。

あと何年か先までならば低金利のままである確率が高いのですが、長期的な視点で考えると金利が上昇する時期が必ず到来することが予測されます。

自宅マンションの住宅ローンが完済ずみであれば、選択肢として自宅マンションを貸出す方法も有効な資産運用として考えることができますが、住宅ローンを支払いながら貸出す方法には少しリスクがあるように思われます。

さらに、実際の運用を想定した場合、

運用利回りとして

賃料15万円×12ヶ月-経費(管理費・固定資産税等)約40万円=賃料収入140万円

賃料収入140万円÷売却予想額2800万円=運用利回り5%

ここから住宅ローン金利分が差し引かれ、退去時の修繕費、賃貸の募集費等の経費が必要となり、さらに値下がりリスクもあります。

以上からも、その手間やリスクに対してそれに見合ったリターンが得られていないように感じます。

不動産の特徴として、すぐに現金化するのが難しいという欠点がございます。(万一何か有事が起こった際には非常に身動きが取りにくいという欠点です。)

資産配分としてその大部分を不動産に集めてしまうというリスクについても少し考慮する必要がありますね。

以上少しでも参考にしていただけるようであれば幸いです。

補足

ホクセツホーム 中原 秀樹
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評価・お礼

虎丸 さん

2012/02/22 00:30

回答ありがとうございます。

将来もこの地で仕事や生活をせざるをえない観点から、賃貸としての収支は長期的にみて多少の赤字(600万円=月額2万円×12月×25年)であれば、許容範囲と考えています。
ただ、空室リスクや不動産価格の下落リスク、さらには天災・事件リスクの計算やリスクヘッジの手段とコストがよく分かりません。

不動産に資産が偏ってしまう事は私も問題があると思うので将来の資産ポートフォリオを検討してみます。

中原 秀樹

中原 秀樹

2012/02/22 19:20

評価いただきありがとうございます。

様々なリスクがあると思いますが、一番恐いのは資産を一つに隔ててしまうことです。
それは、預金・通貨・不動産・国債・投資信託・株式などありますが、どれかに集中するともし何らかの社会的変動があった場合、その変動にあわせてうまく対処することが難しくなります。

現在のヨーロッパにおけるギリシャ問題も「日本とは関係ない」ですまされません。
少しでも参考になっておりましたら幸いです。

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この回答の相談

新築マンションの購入と自宅マンションの貸出or売却

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/20 04:40

新築マンション購入と現在の自宅マンションの貸出もしくは売却を検討しています。
どのような注意点と選択肢があるのか、お知らせ頂けたら幸いです。

夫35歳 年収1000万円
… [続きを読む]

虎丸さん (東京都/35歳/男性)

このQ&Aの回答

住宅の売却、または賃貸について 辻畑 憲男(ファイナンシャルプランナー) 2012/02/20 10:37
マンションの購入と賃貸もしくは売却の選択肢の件につきまして 藤原 鉄平(不動産コンサルタント) 2012/02/20 20:46

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