新築マンションの購入と自宅マンションの貸出ｏｒ売却

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。
虎丸様のご質問についてですが、

思い入れのある不動産の売却であるからこそ、金銭的な損得だけで判断するのは難しいのですが、その判断には悩むところが多いですね。

自宅マンションを貸出す場合は、短期的な考えではなく長期的な視点で考える必要があります。

自宅マンションを貸出すメリット・デメリットの観点から、

メリットとして

家賃収入が得られる、資産が保有できる

デメリットとして

家賃滞納のリスク、空室のリスク、地震のリスク、値下がりのリスク、借金のリスク

などがあると思います。

今回、虎丸様の予定されているプランで私が大変気になるのが２物件所有した際の借金の総額です。２件合わせると約８０００万円のローンを利用することになります。

もしも金利が上昇した際、単純にその支払いだけでも金利３％であれば、年間２４０万円金利４％になれば３２０万円となります。

あと何年か先までならば低金利のままである確率が高いのですが、長期的な視点で考えると金利が上昇する時期が必ず到来することが予測されます。

自宅マンションの住宅ローンが完済ずみであれば、選択肢として自宅マンションを貸出す方法も有効な資産運用として考えることができますが、住宅ローンを支払いながら貸出す方法には少しリスクがあるように思われます。

さらに、実際の運用を想定した場合、

運用利回りとして

賃料１５万円×１２ヶ月－経費（管理費・固定資産税等）約４０万円＝賃料収入１４０万円

賃料収入１４０万円÷売却予想額２８００万円＝運用利回り５％

ここから住宅ローン金利分が差し引かれ、退去時の修繕費、賃貸の募集費等の経費が必要となり、さらに値下がりリスクもあります。

以上からも、その手間やリスクに対してそれに見合ったリターンが得られていないように感じます。

不動産の特徴として、すぐに現金化するのが難しいという欠点がございます。（万一何か有事が起こった際には非常に身動きが取りにくいという欠点です。)

資産配分としてその大部分を不動産に集めてしまうというリスクについても少し考慮する必要がありますね。

以上少しでも参考にしていただけるようであれば幸いです。