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対象:不動産売買

藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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マンションの購入と賃貸もしくは売却の選択肢の件につきまして

2012/02/20 20:46
(
5.0
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初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、不動産取引の現場に携わる一担当者として、回答させていただければと存じます。

【新築マンションの購入】

現在の自宅マンションに関して、ご主人様が、自宅マンションに関わるローンの債務者(連帯債務者)及びその連帯保証人になっていないのであれば、新築マンションの購入は、特に問題はないかと思います。

これを前提としますと、新築マンションを購入する場合、ご主人様の単独名義で、かつ、ご主人様が主たる債務者になるかと思われます。

ただし、金融機関によっては、奥様を連帯保証人(連帯債務者)として要求するケースもあるかと思われます。この点は、奥様と十分お話し合いの上、お決めいただければと存じます。

なお、ローンを借りるに際しまして、もし仮に自宅マンションを売却しなかった場合には、自宅マンションを共同担保として保証会社から要求されることもありえます。この場合、将来的な売却を踏まえますと、売却がかなり面倒になるかと思われますので、何卒、十分ご注意くださいませ。

購入の前の段階で、ローンの事前申込を行い、ローン条件等を確認された上で、資金計画に応じた購入をご判断ください。

【現在の自宅マンションの賃貸もしくは売却】

ご質問者様がご認識されていますように、賃貸事業には各種リスク(空室による損失・家賃滞納・事故事件等)が伴います。

また、他の専門家の方がおっしゃられていますように、厳密な損益で考えますと、利益がでませんので、賃貸事業としては、不適格のようにも思えます。

この点に関しては、自宅マンションを、賃貸事業として長期的な収支計画で考えるのであれば、むしろ売却をしたほうが、トータルコストは最小限に食い止められるのかと存じます。

しかしながら、マンションを購入するメリットには、ローンを返済することによる、貯蓄機能というものもございます。

将来的に、ローンを無事完済できた暁には、担保のない完全なる所有権が取得できますので、ローン返済による貯蓄という意味合いにおいては、素晴らしい資産を確保できることにもつながります。

賃貸を行うことで、ローン返済ができる一方で、奥様の収入の中からも、引き続き返済を行うのであれば、繰り上げ返済によって、当初よりもかなり短い期間でローン完済ができる見込みもございます。

補足

【ご質問者様が捉えられた感覚】

『東京駅までも歩いて行ける利便性の高い地域なので単純に売却するのも、惜しい気がしています。』…というご質問者様が捉えられた感覚は、かなり、的を得ていると思われます。

私が所属する事務所は神田駅に近いのですが、事務所周辺では、次々と分譲マンションが建設されています。まいばすけっと…という小型スーパー店舗もできました。また、夕方になると、自転車に乗った働き盛りのパパさんやママさんが子供を迎えに行く姿も頻繁に見られます。

私個人としては、千代田区や中央区といったところは、今後、オフィス中心の町から、職住兼備を備えた町として変わりつつあるのではないかと思います。特に、震災以降、大企業が、自然災害に対するリスク管理を考慮した場合、当該地域に安定的な需要があるようにも思えます。

【賃貸を選択したことによるリスク】

賃貸を選択し、その後、仮に各種リスク(※事件事故を除く)が発生したとしても、今現在のご夫婦間の収入が、変わらないのであれば、当該リスクは十分吸収できるのではないかと思われます。

ただし、リスクに備えるためには、それなりの現金が必要です。現金がマンション購入の頭金500万円しかないとないというのであれば、発生リスクに対処できません。この点においては、賃貸は、お薦めいたしません。また、ご夫婦間の収入を合わせても、現在500万円の現金しかないというのであれば、これまでの収支計画(※支出部分)にやや問題があるかとも思われます。

以上、現金ストックが、頭金の他にもあることを前提に、回答させていただきました。

奥様が大きな決意のもとで、ご購入された大事なマンションです。大切な奥様のご意向を何よりも一番大事にしていただければと存じます。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

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購入
新築マンション
賃貸
担保
ローン返済

評価・お礼

虎丸 さん

2012/02/22 00:20

丁寧なご回答ありがとうございます。
 賃貸としての収支は長期的にみて多少の赤字(月額3万円以下)であれば、ご指摘頂いた貯蓄機能も勘案して許容範囲と考えています。ただ、空室リスクや不動産価格の下落リスク、さらには天災・事件リスクをどのように認識ないし数値化するべきなのかが気になるところです。
 回答者様の事務所と自宅は徒歩10分程度だと思います。確かに30~40代の人口増加が著しく、スーパーや生活関連施設が急に充実し始めています。今後の都心マンションの売買・賃貸価格と需要の推移について、中長期的にどのようなお考えでしょうか。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/02/22 14:43

ご評価いただき、ありがとうございました。

不動産に関わるリスクは、一概には言えませんが、参考までに私なりの見解を申しあげますと…

空室リスク⇒周辺家賃相場を踏まえ、想定賃料の約10%減で見ていただければ、空室は回避されるかと思われます。

価格下落リスク⇒財政、金融、人口政策に関する前提条件が、現在と変わらなければ、不動産価格は必ず下落します。ただし、個別の不動産価格は、地域の影響を多分に受けますので、23区のような場所であれば、まだ下落の幅は少なく、下落しても、大きな損失まではいかないと思われます。
具体的な価格下落の数値は、現在、需給バランスが崩れている関係もあることから、明確には申しあげられません。何卒ご容赦ください。

天災・事件リスク⇒全く予測できません。ただし、地震などによって建物が倒壊する可能性は極めて低いと思われ、富士山がもし噴火でもしたら、首都圏に居住する人(※企業も含め)が皆バンザイをせざるを得ないので、リスクは無視できるものと考えます。事件リスクは、入居時の審査によってある程度、回避されるかと思います。仮に起きた場合には、売却価格に対しては大きな影響を及ぼしますが、賃貸では、長期間(30年超)で運用した場合、リスクは吸収されるかと存じます。

今後の都心マンションの売買・賃貸価格と需要の推移について
都心マンション(特にご質問者様のマンション)の価格は、時間の経過とともに、全体的には、下落するはずでしょう。しかしながら、その後、価格は下げ止まるかと思われます。その理由は、町自体に、職住兼備(※大企業・官庁を想定)という価値が創出されるようになるからです。ご質問者様が捉えた感覚が、的を得ていると回答で申しあげたのは、そうしたことからでもございます。

賃貸事業は、これから先、ますます事業としての側面が強くなるでしょう。そして、事業には、汗や涙などといった苦労がつきものです。(もちろん、それらを乗り越えた暁には、笑いが止まらなくなるのかと…。)

不労所得の獲得という安易なスタンスでは、失敗をする可能性が高いかと思われます。

大事な奥様と十分お話し合いの上、今後の売却もしくは賃貸の御選択をしていただければと存じます。…悔いがないように。
ありがとうございました。(※上述の文章は、あくまで私個人の見解です。何卒参考程度にお願いいたします。)

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この回答の相談

新築マンションの購入と自宅マンションの貸出or売却

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/20 04:40

新築マンション購入と現在の自宅マンションの貸出もしくは売却を検討しています。
どのような注意点と選択肢があるのか、お知らせ頂けたら幸いです。

夫35歳 年収1000万円
… [続きを読む]

虎丸さん (東京都/35歳/男性)

このQ&Aの回答

住宅の売却、または賃貸について 辻畑 憲男(ファイナンシャルプランナー) 2012/02/20 10:37

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