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親族の家を。

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/14 17:52

贈与か不動産売買か、どちらが良いのか分からないのでこちらで相談させていただきます。

老齢になった祖父母と同居をすることになりました。
現在の家は借地、建物は祖父母名義です。
(土地は30坪前後、建物は築30年強)
祖父母から家を譲りたいという話を受けて、遺言を作成するべきかと公証役場に赴いたところ、孫に相続する権利はないので贈与か建物を売買した方が良いと助言をいただきました。
わからないことばかりで困っています。

1:贈与してもらうのと売買するのではどちらが良いのでしょうか?

2:相談に行くとしたら、役所 or 税務署(税理士)or 不動産店舗 or 行政書士 or 弁護士 どの方を伺ったほうが良いのでしょうか?(売買するにしても贈与するにしても公式な書類を作成しないといけないと思うので)

3:家を売買することになったら、金額などはどのように算出するのでしょうか?
(個人間売買なので売り手である祖父母が決めた金額が適正価格よりも安く設定しても大丈夫なのでしょうか?)

分からないことだらけで、アバウトな質問になってしまいましたが、お答えいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

天野ありすさん ( 神奈川県 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

贈与か売買か

2012/02/14 19:30 詳細リンク
(5.0)

1.どちらが良いかは費用や手間がどちらが少ないかにかかって来ます。費用はその物件の評価価格によって異なりますので、数字が見えない中では何とも言えない所です。ただ、仮に計算してみました。


例えば土地が坪50万円とすると、50万×30坪×借地権割合(例えば7割)=1,050万円


プラス建物価格300万円(木造家屋で新築価格が1500万前後と想定した場合の30年後の固定資産税評価額を残価率20%で計算)


トータル1,350万という数字になりました。


ただ、住宅の贈与は贈与の非課税制度が適用されないようですので、売買の方が良いのかなと言う気がします。


国税庁のHPをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm#q3
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm


2.非常に難しい所ですが、最初の入り口は司法書士が良い様に思います。本件に関しては物件の登記を移転する必要があり、その際に知識の豊富な司法書士であれば相続や贈与に関しても知識があるでしょうし、税金の事も多少は理解があると思います。


最初の段階では役所や税務署に聞く事では無いと思います。不動産業者も実質上の仲介を行わないので必要無いと思います。税理士も単発の問い合わせ(最初の段階)には対応しずらいかと思います。


よってまずは司法書士の中で不動産や税務に詳しそうな方に相談されるのが良いと思います。その方が恐らく他の士業(税理士)等に詳細は確認しながら進めてくれる様に思います。


3.価格は適正価格によるべきかと思います。そうでないと売買をしても贈与とみなされるリスクがあります。適正価格は建物に関しては固定資産税評価額、借地権に関しては相続税路線価に借地割合を掛けた金額等が基準になるかと思います。ただ、借地権の評価は複雑なので最終的には税務署や税理士の確認が必要になるでしょう。


国税庁のHPをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

借地権の評価はこちらの国税庁のHPをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4611.htm

税理士
司法書士
贈与
相続税
固定資産税

評価・お礼

天野ありすさん

2012/02/16 19:02

こんばんは。丁寧なお返事をいただき、感謝しております。
いただいたお返事は家族で目を通させていただきました。

建物だけを買うという感覚で、かなり軽く考えていましたが(金銭面でも)借地に対しても色々とお金がかかることが分かりました。少しばかり緩んでいた気持ちも引き締まった感じがします。
司法書士の方に相談をしてみようと思います。
本当にありがとうございました。
また何かの機会がありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

回答専門家

向井 啓和
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(東京都 / 不動産業)
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孫が、祖父母より贈与、売買する場合の注意点など

2012/02/14 19:55 詳細リンク
(5.0)

FP、不動産アドバイザーの野口です。

天野ありす様が、祖父母より、借地権付建物を取得する場合について概略述べます。

・贈与を受ける場合は、貴女に贈与税が掛かってきます。土地が、借地とのことですが、税務上借地権を評価して、課税対象とします。一般的に、借地権は、土地の時価に対して60%前後です。建物は、木造で、30年経過していれば、殆ど課税額は無いでしょう。

坪時価100万円の土地だと、評価額(路線価75万円)30坪 借地割合60%=
1,350万円の課税です。税率40%控除125万 納税額=415万円です。
建物の評価額が、実際判らないので、追加?

・売買の場合、売買価額は上記の価額を参考に、地形、道路、日照などを考慮して、+-15%以内なら、税務上問題は起きません。
時価の算定は、路線価かを参照http://www.rosenka.nta.go.jp/
又は、地元の不動産業者に効いて参考にすればよいでしょう。

余り安く設定すると、貴女に贈与税が、高くすると祖父母に贈与税が発生する事があります。

売買でも、形式上の売買は認められませんので「売買契約書」「登記」「実際の金銭の授受」が必要です。

もし、貴女にこの支払う金額がなければ借入(ローン)等でしょうか。

納税額が、より少なくなれば、一括払い、ローンでしょうが。

もう一点の注意は、法定相続人である貴女の両親や、祖父母の他のお子様(両親のご兄弟がいないですか)。この人達がいれば、更に、問題が生じます。いわゆる相続放棄の問題があります。

更に、注意点は、土地の所有者(底地権者という)の所有権移転の了解が必要です。

通常の相続と違い、孫への移転は承諾料が必要です。黙って、建物だけ所有権移転すると地主から、クレームが来て高い承諾料を払う結果になります。

これらの、事項は、弁護士か、不動産に強いFPに依頼した方がベターです。

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評価・お礼

天野ありすさん

2012/02/16 19:08

こんばんは。丁寧なお返事をいただき、感謝しております。
いただいたお返事は家族で目を通させていただきました。

いただいた内容を見る限り、贈与は考えず、売買のみで行こうと思います。
司法書士もしくは、弁護士、FPなどの相談をして、それから地主さんにお話しに行こうと思います。
本当にありがとうございました。
また機会がありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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