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対象:不動産売買

不動産 知人間の売買について

住宅・不動産 不動産売買 2009/08/12 10:26

おはようございます。知人間の不動産売買についてご相談があります。

知人が自己破産することになり、知人から不動産を購入することになりました。
売買契約書については、不動産やさんに作成して頂けることになり、売却価格について弁護士さんに相談したところ、簡易査定をしてから決定するようにとのことでした。

知人には住宅ローンの残債があるため、当初残債の額で購入するという話をしていましたが、簡易査定の結果、残債額より2000万円程安い価格が出てきました。

弁護士さんには、残債の額で売るしかないと言われたそうですが、この場合、残債額ではなく簡易査定の額で売却することは、問題がありますでしょうか?

私は、簡易査定することが、その価格を決定した担保になると考えていた為、簡易査定の額での売却で問題ないのではないかと思うのですが、専門家の先生のご回答宜しくお願い致します。

ミニブタさん ( 東京都 / 女性 / 30歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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任意売却の価格について

2009/08/13 13:25 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談のケースは、他の専門家の方が回答している通りで、
任意売却に当たると思われます。

任意売却の際の価格は、抵当権をつけている債権者が
その価格で納得するのかどうかにかかってきます。

ローンの残債で売買するのであれば、債権者側には
なにも不利益がないので、当然スムーズに話が進みます。
ただ、一般的には、任意売却の際は、残債に満たない価格での
取引になることが多いと思われます。

不動産取引の任意売却には、債権者との交渉能力が必要とされます。
不動産業者の中にも、任意売却を専門でやっている業者があるほど、
特殊な分野であるとも言えます。
例えば、債権者が物件の査定を行う際に、現場に立ち会い、
査定の判断になるような情報を操作するなど、さまざまな手法があります。

今回のご相談において、その物件がどうしても欲しいのであれば、
弁護士の先生がすすめるように、ローンの残債で購入すると良いと思います。

ただし、価格について2000万円もズレが生じているならば、
こちら側の購入希望価格を債権者側に提示して、
いくらなら納得するのか交渉してみたら良いと思います。

おそらく、残債でなければ絶対にダメとは言わないと思われます。
状況的には、債権者側の方が切羽詰っている立場なので、
強気で交渉をしてみると、こちら側の納得できる価格が
出てくるのではないかと思います。

初めに申し上げた通り、任意売却の価格は、債権者が納得すれば
いくらでも構いません。

当然、簡易査定の金額でも問題ありません。
ポイントしては、簡易査定での査定の根拠を、
債権者が納得できるような内容の濃い、
納得性の高いものにしておくことです。
それを元に債権者に対して交渉してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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藤田 将友

藤田 将友
不動産コンサルタント

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破産による知人間売買について

2009/08/12 11:21 詳細リンク

はじめまして、株式会社Rバンクの藤田と申します。

本件は、破産に伴う任意売却にあたります。破産した場合、処分できない不動産等

の資産については、最終的には競売にかけられます。但し、競売では、売却価格るが

一般流通価格より低くなることが多いため、債権者の同意も得た上で、競売の前に

一般市場で販売をすることを任意売却といいます。

手続き的には問題ないと思いますが、当初購入予定額よりかなり低く

購入するという事については、先方(知人の方)は同意しているのでしょうか?

同意しているのであれば、後は、債権者(対象物件に抵当権をつけている金融機関)

との調整を行なうことになります。債権者が、その金額で売却することに同意すれば、

話は纏まると思います。債権者とのやり取りについては、任意売却に詳しい不動産会社

が行なったほうがスムーズに話が進むとは思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか?

詳細のご相談が必要でしたら、いつでもお声掛け下さい。

株式会社Rバンク 藤田

質問者

ミニブタさん

自己破産前の売却も任意売却と同じですか?

2009/08/12 14:15 固定リンク

早速のご返信ありがとうございました。
任意売却についてのご説明よくわかりました。

今回、自己破産前に売却したいということなのですが(通常の売買と同じ?)、
その場合は債権者なども入らず任意売却とは違う形に
なるのではないかと思うのですが、いかがでしょうか?

また通常と同じような売買になった場合、先ほど質問させて頂いたような
売却価格の決定方法には問題がありますでしょうか?
ちなみに、先方は簡易査定の金額で売却することに同意していますが、
先方の弁護士さんがそれはダメと言っているとのことです。
どのような点が問題なのかがいまいちよく理解できません。

度々のご質問で申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。

ミニブタさん (東京都/30歳/女性)

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