住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税、どちらが得ですか？

アルパチーノさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『どんどん繰り上げ返済していった方が良いのか、住宅ローン減税期間中は繰り上げ返済せず、手元に現金を残しておいた方が良いのか』につきまして、具体的には計算してみないと分かりかねますが、一般的な傾向として住宅ローン控除につきましては、基本的には所得税額控除となりますので、控除できる金額には限度があります。

これに対して、繰り上げ返済につきましては、繰り上げ返済のための資金は基本的に借り入れ元本にのみ充当され、それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができます。

また、住宅ローンの返済当初は毎月の返済額に占める住宅ローン利息の割合が高くなっていますので、繰り上げ返済をお考えの場合、返済当初のほうが繰り上げ返済の効果も大きくなります。

尚、住宅ローン控除の適用要件のひとつに返済期間が１０年以上残っていることとなりますので、今の時期に十分に効果が期待できる繰り上げ返済を行っても、住宅ローン控除の適用に支障をきたすものではありません。

よって、繰り上げ返済を行いながら、合わせて住宅ローン控除も受けていただくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

アルパチーノさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

繰上返済の件ですが、１８５０万円に対して住宅ローン減税は年末借入金残高の１％でおよそ１８万円程度です。減税を活かす場合は源泉徴収されている所得税・住民税額との比較も必要となるでしょう。

仮に、毎月１０万円、年間１２０万円の返済額で、年間２０万円のローン減税がある場合の実質的な負担は年間１００万円で毎月８万３３３３円程が実質的な負担額になります。

変動金利ですので、今後金利が上がった時に備えておいても良いでしょうし、余裕資金を繰上返済するのでも良いと思います。単純に総返済額を抑えるのには早期の繰上返済による元本の減少は効果的ですが、その他お子様に必要となる手元資金や、出産で共働きがしにくくなる環境になる場合もありますので、一概に繰り上げ返済により大きなキャッシュフローの流出が良いとも言い切れないでしょう。

はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

繰上返済をした場合、各年末の残高が少なくなり、その分所得税の控除額も減るため、繰上返済効果と減税のどちらが有利なのか悩まれている方も多いと思います。

しかし、基本的には繰上返済を優先する方が効果は高くなります。

それは、繰上返済による利息軽減額が、減税額の減少よりも多いためです。それは、繰上返済が住宅ローン控除適用期間だけでなく、その後の残高と利息に影響を及ぼすからです。

例外として、返済期間が短期の場合、繰上返済により返済期間が住宅ローン控除適用期間より短くなってしまい、住宅ローン控除が受けられないケースについては、繰上返済をしない方が有利となることもあります。その際には事前のシミュレーションを十分行う必要があります。

また、繰上返済方法には期間短縮型と返済額軽減型の2種類ありますが、総返済額の軽減効果は期間短縮型の方が高くなります。
総返済額は借入金額、金利、期間によって決まりますので、借入金額、金利が同じであれば、期間が短い方が総額は減少するからです。

以上、ご参考となれば幸いです。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡