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12月にマンションを売却予定。今年の住宅ローン減税は?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/26 04:03

現在自宅として所有中のマンションを今年の12月下旬(25日頃)に売却する予定です。売却後は近い将来一戸建てを建てようと考えていることもあり(現状適当な土地が見つかっていないため)しばらくは賃貸住宅に一時的に住む予定にしています。

そこで、住宅ローン減税に関する質問です。
現状住宅ローンの残債が4000万円あり、平成13年より住宅ローン減税を受けていますが、売却に伴い12月下旬に一括返済した場合、今年の住宅ローン減税を受けることは可能なのでしょうか?

ローン減税の対象は12月末時点でのローン残高に対するものであり、資格も12月末時点で対象住居に住んでいることなどであることは十分承知していますが、買主との取り決めも含め、マンションの引渡しや住宅ローンの債権の抹消は12月下旬に行うが、住民票の移転は年明けに行うことにしています。
尚、売却に伴う損益はほぼプラスマイナスゼロです。

特に意図した訳ではないのですが、実態(年末のローン残高がない、マンションに居住していない)と書面(11月には届くローン残高予定通知、年明けの住民票異動)が一致しないこのようなケースはどう判断されるのでしょうか?
ローン減税の還付金は魅力ですが、後々トラブルになることも心配しています。

良きアドバイスをお願いします。

こうべよしひろさん ( 兵庫県 / 男性 / 47歳 )

回答:3件

12月のマンション売却に係る住宅ローン減税のご質問ですね。

2010/09/26 11:56 詳細リンク
(3.0)

はじめまして。

ファイナンシャル・プランナーとともに、
不動産コンサルタントとしても、
専門家登録させていただいております、
「さくらシティオフィス」の松本です。
気づいた点につきまして、回答させていただきます。

ご質問内容の趣旨は、実態と書面が一致しない場合、
どちらに重きが置かれて、どのように判断されるのか。
その点に集約されているように思います。

今年の12月31日において、
あなたに生活実態があったかどうかで、
判断されるものと考えています。

注意していただきたい事は、
買主である相手の方の動向です。

買主の方の側からみれば、
今年の住宅ローン減税を受けたいと、
お考えになるのが自然なように思えます。

買主の方が、今年の住宅ローン減税を、
受けようとされているかどうかに、
留意する必要があります。

買主の方が、
「住民票を引き渡しと同時に、
移動させたいので、協力してほしい。」

そのように依頼される可能性があります。
住民票が住宅ローン減税のためには、
必要な書類になっているからです。

買主の方が金融機関等から、
住宅ローン減税が適用される融資を受け、
所有権移転登記が完了し、
今年の12月31日までに引っ越しをされて、
住民票の移転手続きを終えることになりますと、
買主の方は、生活実態を伴っている事を証明して、
住宅ローン減税の適用要件を満たすことになります。

買主の方が、住宅ローン減税の適用申請をされれば、
売主のあなたが今年の住宅ローン減税を、
受けることはできなくなります。
なぜなら、今年の12月31日まで、
あなたが引き続いて入居していなかった事が、
明らかになるからです。

宅建業者があいだに入るにしても、
売主のあなたと買主の方と、
今後、やり取りしていくなかで、
意向確認を行っていくことになると思われます。

あなたが懸念されている、
後々のトラブルを未然に防ぐためにも、
今年の12月31日に入居されていないならば、
すでに、ご存知のことで恐縮しますが、
住宅ローン減税を受けるための適用要件に、
該当しなくなりますので、
おのずと違法な行為をしてしまいかねません。

そのようなことにならないために、
税務署にて、手続きされたほうがいい。

そのように考えております。

参考にしていただければ、幸いです。

不動産コンサルタント
マンション売却
不動産
手続き
住宅ローン

評価・お礼

こうべよしひろさん

2010/10/11 01:43

ご回答有難うございました。

松本 仁孝

2010/10/11 06:53

評価いただきまして、ありがとうございました。

回答専門家

松本 仁孝
松本 仁孝
(大阪府 / 行政書士)
さくらシティオフィス / 行政書士 松本仁孝事務所 代表者

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宮下 弘章

宮下 弘章
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住宅ローン減税の適用要件

2010/09/26 10:33 詳細リンク
(3.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。
できれば減税の恩恵を受けられるだけ受けたいですよね。
私も現在まだ住宅ローン減税が続いていますので、
お気持ちよくわかります!

先ず適用要件のおさらいですが、
適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいることが
ご存知の通り要件の1つになっています。

【参考:国税庁ページ】
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

ここでできるアドバイスとしましては、
やはり、制度をしっかり遵守されることをオススメします。
年明けの住民票異動とは言え、転出日は厳密には年内になります。

住民票異動届け手続きに関し、転出日が本当かウソかを
役所の方がそこで調べるわけではありません。
しかし、税務署職員の方が居住実態の調査をすることがあります。
(ウソの減税申請をしていないかのチェック等)
なので、過去の事とは言え、本当の転出日がいつだったかを
調査できる可能性が全く無いとは言えないでしょう。
(税務署の職員の方が調べないと断言するなら別でしょうが・・・)

税金に関する問題は、
いざ誤れば許してもらえるものでもないですからね。

国民の義務として、納税義務が課せられているように、
税金等については、ちゃんと手続きをするべきでしょう。

あとは、他の専門家の方々のご意見も参考にしていただき、
国税庁の相談窓口等にも直接電話で聞いてみてください。
【相談窓口一覧】
http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm

ご参考にしていただければ幸いです。
宮下弘章

国税庁
制度
申請
住宅ローン
税金

評価・お礼

こうべよしひろさん

2010/10/11 01:39

ご回答有難うございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

1 good

ローン控除の適用要件

2010/09/26 12:00 詳細リンク
(4.0)

こうべよしひろ 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

住宅ローン控除の適用要件のひとつに、ご存じのとおり「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」とありますが、これは住民票の有無ではなく居住が要件となります。

その為、適用されないという回答をせざるを得ないことをご了承ください。

一方、売却に伴う損益がほぼゼロというのは、住宅ローンの残債と売却益がほぼイコールということだと思いますが、取得金額(経年による減価償却後の金額)と比較した場合は損金(譲渡損)があるのでしょうか?

次の買換え内容にもよりますが、もし損金があるのであれば「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例」をご利用いただける可能性がありますので、念のためにご紹介いたします。

以上、簡単ですがご参考となれば幸いです。

損金
損益
取得
控除
ローン控除

評価・お礼

こうべよしひろさん

2010/10/11 02:04

ご回答有難うございました。

他の方からの回答にもあったように住民票の有無ではないことは十分理解してます。
ただ基本的に住民票でしか確認できないというのが現実と思ってしまうんですが・・・。
特にローン決済などにおいて居住前に住民票を異動させるなんてことは厳密には違法であるのにごくごく普通に行われていますし。
そういうことを考えるとどうなのかなとも思ってしまいますが、だから何でもやって良いとも思っていませんし当然行ないませんが。

あと「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例」は大変参考になりました。
概算計算で結構減税になるようです。教えて頂き助かりました。

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