ローン付き投資マンションの今後は、厳しい状況ーー - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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ローン付き投資マンションの今後は、厳しい状況ーー

2012/05/07 01:55

不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

arata414様が、埼玉にお住まいで何故関西のマンションを4戸もお求めになったのか判りませんが、多分、購入当時関西におられたのか、又は、相当関西のマンション事情に精通しておられるものと理解します。

現状、毎月賃料とローン支払いだけで、-23,329 年間-279,924 管理費等-358,800 固定資産税等ー204,900 計-843,624 税還付平均+62万円 地方税、保育園などの軽減で若干のプラスになっているのでしょう。しかし、これは長く続か無いでしょう。

関西は東京より、賃料のダウンが激しいのです。空室率も3%程度高くなっています。オフィスの空室と相関しています。
arata414様が購入された投資マンションは、既に5年以上経過しているものもあり、賃貸契約がどうなっているかわかりませんが、入れ替えがあれば殆んどの場合、賃料相場は下落しており、価格ダウンは必至です。H18年当時より平均10%以上下落です。新築メリットを見ると15%に達する地域もあります。

比較的高い金利ですが、これ以上変動金利は下がらないでしょう。寧ろ、金利UPのリスクもあります。

従って、今後収入=賃料はダウン、支出は、設備修理、更新、修繕積立金の値上げ、等により支出は増加必至です。ですから、69百万円のローンを30%以上カットすべきと思いますが、現状の手持ちが、1,000万円であればこれを活用するようお勧めします。

今後も、預貯金を貯めローンの額を減らす様努力してください。

arata414様が所有の各マンションの立地、面積、規模、グレード、環境、ブランド、賃貸家約などが詳しくわかりませんが、各マンションの個別の現状と予測を検証し、夫々に対応を専門家を交え検討され、中には、直ぐ売却すべきとの結論がでるかもしれません。

現状の各マンションの価値=価格を再評価し、ローン残高は、この価額の70%以下が第一の目標として、これとともに「出口戦略」を確り立て、arata414様の良き資産形成とされるよう、祈ります。

 

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野口 豊一
野口 豊一
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

不動産投資の今後の対応について

住宅・不動産 不動産売買 2012/05/06 22:34

埼玉県で勤務医をしている31歳男性です。
平成18年から23年にかけて、大阪、奈良、神戸に計4件の新築分譲マンションを購入してしまいました。
今後、物件の売却や繰り上げ返済はどのように行えばよ… [続きを読む]

arata414さん (埼玉県/31歳/男性)

このQ&Aの回答

建築年数が浅いうちに市場に出して置くことも一つの選択肢 大長 伸吉(不動産投資アドバイザー) 2012/05/08 19:23

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