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不動産投資の今後の対応について

住宅・不動産 不動産売買 2012/05/06 22:34

埼玉県で勤務医をしている31歳男性です。
平成18年から23年にかけて、大阪、奈良、神戸に計4件の新築分譲マンションを購入してしまいました。
今後、物件の売却や繰り上げ返済はどのように行えばよいか、もしするとしたら、いつ頃が良いのか、相談させて頂けると幸いです。

妻(医師)、1歳の子供1人、年収878万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の4件です

A.大阪-JR難波駅徒歩2分 間取1K
平成18年購入、購入時1710万円。現在、築5年、66,000円にて賃貸中。
35年ローン(残29年)変動金利3.025%、返済66,497円/月、残債 1559万円。

B.大阪-JR大阪駅徒歩15分 間取1K
平成18年購入、購入時1710万円。現在、築5年、 65,000円にて賃貸中。
35年ローン(残29年)変動金利3.075%、返済67,031円/月、残債 1569万円。

C.奈良-近鉄高田市駅徒歩3分 間取4LDK
平成21年購入、購入時 2710万円。現在、築3年、84,000円にて賃貸中。
35年ローン(残32 年)変動金利3.15%、返済106,576円/月、残債2584万円。

D.神戸JR兵庫駅徒歩6分 間取1K
平成20年購入、購入時 1250万円。現在、築1年、51,000円にて賃貸中。
35年ローン(残34年)固定金利3.15%、返済 49,223円/月、残債1232万円。

以上4件で、賃料-返済=23,327円/月(279,924円/年)となります。

他に、管理費29,900円/月(358,800円/年)、固定資産税(204,900円/年)があります。
還付金は毎年62万円程受領しており、月々の地方税も減税されています。また、今年からは保育園代も安くなりました。

以上の条件で、今後の方針についてアドバイスをよろしくお願いいたします。

arata414さん ( 埼玉県 / 男性 / 31歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

4 good

ローン付き投資マンションの今後は、厳しい状況ーー

2012/05/07 01:55 詳細リンク

不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

arata414様が、埼玉にお住まいで何故関西のマンションを4戸もお求めになったのか判りませんが、多分、購入当時関西におられたのか、又は、相当関西のマンション事情に精通しておられるものと理解します。

現状、毎月賃料とローン支払いだけで、-23,329 年間-279,924 管理費等-358,800 固定資産税等ー204,900 計-843,624 税還付平均+62万円 地方税、保育園などの軽減で若干のプラスになっているのでしょう。しかし、これは長く続か無いでしょう。

関西は東京より、賃料のダウンが激しいのです。空室率も3%程度高くなっています。オフィスの空室と相関しています。
arata414様が購入された投資マンションは、既に5年以上経過しているものもあり、賃貸契約がどうなっているかわかりませんが、入れ替えがあれば殆んどの場合、賃料相場は下落しており、価格ダウンは必至です。H18年当時より平均10%以上下落です。新築メリットを見ると15%に達する地域もあります。

比較的高い金利ですが、これ以上変動金利は下がらないでしょう。寧ろ、金利UPのリスクもあります。

従って、今後収入=賃料はダウン、支出は、設備修理、更新、修繕積立金の値上げ、等により支出は増加必至です。ですから、69百万円のローンを30%以上カットすべきと思いますが、現状の手持ちが、1,000万円であればこれを活用するようお勧めします。

今後も、預貯金を貯めローンの額を減らす様努力してください。

arata414様が所有の各マンションの立地、面積、規模、グレード、環境、ブランド、賃貸家約などが詳しくわかりませんが、各マンションの個別の現状と予測を検証し、夫々に対応を専門家を交え検討され、中には、直ぐ売却すべきとの結論がでるかもしれません。

現状の各マンションの価値=価格を再評価し、ローン残高は、この価額の70%以下が第一の目標として、これとともに「出口戦略」を確り立て、arata414様の良き資産形成とされるよう、祈ります。

アドバイザー
不動産投資

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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大長 伸吉 専門家

大長 伸吉
不動産投資アドバイザー

1 good

建築年数が浅いうちに市場に出して置くことも一つの選択肢

2012/05/08 19:23 詳細リンク

こんにちは、アパート経営アドバイザーの大長伸吉です。

質問に書かれているように、「賃料-返済」で年間約28万。
そして、管理費や固定資産税を加えるとマイナスであることは現在は悪い状態です。
不動産経営での収支をマイナスにして、給与から還付を得るというのではなく、一つ一つの物件ごとで黒字となっていることが正常です。

本業での収入が良い状態であるからこのような融資を得られたのかもしれませんが、普通のサラリーマンでは融資が出ない不動産経営状態だと思います。

もし給与所得に余裕があるのならば、繰上げ返済を行うべきです。
金利3%は現在では安いレベルではありません。
この金利額を約30年でどれほど支払うのかを再度計算されるとこの金額の無駄が見えてきます。
繰上げ返済により、金利負担を減らすべきです。

今後30年近くこの物件を持ち続ける場合は、家賃の下落・空室リスクそして金利上昇ということを十分にゆとりを持っておくことが大切です。

その30年間を無駄にしないためにも、1部屋ずつ物件を希望額で売りに出しておくことも一つの選択肢です。

不動産の仲介業者も売買に積極的に協力をしてくれて、最近の事例では希望額で売却できているケースも多々あります。
この4物件とも築年数が浅いので、買主が現れる可能性があります。

東京の勉強会でお話しするサラリーマン大家さんはもっと良い収支で運営している事例が多いので、専門家とのお話だけでなく、同じような立場のサラリーマン大家さんと交流をすることも今後に向けてよい投資情報を得られると思います。

アドバイザー
黒字
売却
家賃
返済

回答専門家

大長 伸吉
大長 伸吉
(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

小さな事でも気軽に相談できるよう心がけています。

アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します。

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