リノベーション費用の減価償却、土地・建物の按分について

ＦＰ、不動産投資アドバイザーの野口です。

１、販売業者は、総合売買か価額を示す必要が有ります。土地、建物、建物設備に分けるのが基本です。
　　しかし、売主が業者の場合は、建物や建物設備の割合を多くしたがりません。理由は、土地には、消費税がかかりませんから＜非課税売上げという＞、土地の割合を多くして消費税納税を少なくしたいのです。（チョッと専門的ですがーー）

２、さくらこてつ様がおっしゃるとおり、２百万円が妥当かどうかの問題があります。実際に、リノベーション工事価額には、見積書又は、請負請求書がある筈ですから、これを持分比で按分するのが合理的でしょう。

これであれば、税務署は認めると思います。即ち、給排水の耐用年数が１５年になり、減価償却できます。

３、土地、建物の按分が無い場合は、２のほうが合理的ではないでしょうか。
築３０年経過しているマンションは、建設当時から建物の耐用年数は、６０年としていましたから平成６年より耐用年数が短縮された経緯が有ります。現在は、４７年ですから。
いずれも、税務上の減価償却ですから税務状の固定資産税評価が妥当と考えます。
ＲＣの単価＠７０万円は、一般的なビル、ファミリーＭに該当する価額かもしれません。面積の小さいワンルームなどは、＠１００万円を超過する場合があります。

規模や、構造（ＲＣ、ＳＲＣ、壁式ＲＣ）によって単価は、変わります。

以上は、飽くまで一般的な見解ですから、税務署にお聞きになるのがベストです。