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リノベーションマンションの売買価格について

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/02 22:24

築30年の古いリノベーションマンションを購入することに
なりました。
投資用のワンルームタイプです。
賃貸収入を得る予定です。長期保有予定です。

売買価格10百万円で
契約書の備考欄に
「代金の内訳 給排水工事・内装工事代金として2百万円」
とリノベーション代金を記入して貰おうと思っています。


理由…築30年で経費としての減価償却がすくないので
給排水工事代金は確か15年で別途償却出来る。
店子の入れ替えのときに、内装工事代金を除却損に
計上できる。・・・節税対策
質問
1、税務署は認めて頂けるのでしょうか。
2、業者の方はこのような但し書きはしてくれないものでしょうか。
その工事をしているのだから、嘘ではないと思います。
3、土地・建物の内訳がない場合の建物の減価償却の原価の金額は
ケース(建築価格が不明の場合)
1…再建築価格(RC坪700千円)の経過年数分の控除したものを
原価とし、残りの年数で減価償却をしていく。
2…固定資産税評価額合計の土地・建物の割合を売買価格に掛ける(乗算)
して、原価とする。
どちらが正しいのでしょうか。

さくらこてつさん ( 神奈川県 / 男性 / 51歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

1 good

リノベーション費用の減価償却、土地・建物の按分について

2012/02/03 01:35 詳細リンク
(5.0)

FP、不動産投資アドバイザーの野口です。

1、販売業者は、総合売買か価額を示す必要が有ります。土地、建物、建物設備に分けるのが基本です。
しかし、売主が業者の場合は、建物や建物設備の割合を多くしたがりません。理由は、土地には、消費税がかかりませんから<非課税売上げという>、土地の割合を多くして消費税納税を少なくしたいのです。(チョッと専門的ですがーー)

2、さくらこてつ様がおっしゃるとおり、2百万円が妥当かどうかの問題があります。実際に、リノベーション工事価額には、見積書又は、請負請求書がある筈ですから、これを持分比で按分するのが合理的でしょう。

これであれば、税務署は認めると思います。即ち、給排水の耐用年数が15年になり、減価償却できます。

3、土地、建物の按分が無い場合は、2のほうが合理的ではないでしょうか。
築30年経過しているマンションは、建設当時から建物の耐用年数は、60年としていましたから平成6年より耐用年数が短縮された経緯が有ります。現在は、47年ですから。
いずれも、税務上の減価償却ですから税務状の固定資産税評価が妥当と考えます。
RCの単価@70万円は、一般的なビル、ファミリーMに該当する価額かもしれません。面積の小さいワンルームなどは、@100万円を超過する場合があります。

規模や、構造(RC、SRC、壁式RC)によって単価は、変わります。

以上は、飽くまで一般的な見解ですから、税務署にお聞きになるのがベストです。

アドバイザー
リノベーション
不動産投資
マンション

評価・お礼

さくらこてつさん

2012/02/06 23:10

ご丁寧なご回答有り難うございました。
先日、契約のときに、売主(業者)に
建物の修繕費の見積・請求書の
写し貰う様に依頼しました。
減価償却の原価にします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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