全期間固定と固定金利期間選択型について

purico0716様
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。
住宅取得は人生で最大の買い物ですから、後で後悔しないよう色々なシミュレーションをして、納得のいく選択をしてください。

方法は色々ありますが、主に、１）支払可能額、２）総支払金額、この2点に重点を置いてシミュレーションし、自分の性格やライフプランを考慮して総合的に判断されてはいかがでしょうか。

まず将来に亘っての、毎月の住宅ローン支払可能額を見積もります。
今後の収入から支出、貯蓄必要額（例：子供の学習費のための貯蓄等）等を考慮して、毎月の住宅ローンに充当できる金額が、住宅ローン借入期間中どのように推移するかを見積もります。

そして20年間2.0％固定の場合の、21年目以降の支払い金額をシミュレーションします。
21年目以降の金利に、現在より高めの金利を当てはめていろいろシュミレーションし、先に計算した将来の住宅ローン充当可能額に収まる上限金利は何％になるかを確認します。

このシミュレーションで、21年目以降の金利が何％まで支払い可能かが分かるので、将来のリスクを計る参考になります。
シミュレーションは、住宅金融支援機構等色々なホームページでできるでしょう。

次に、20年固定と35年固定が総支払額で同額になる、20年固定の場合の21年目以降の金利をシミュレーションします。
これは20年固定と、35年固定のどちらが有利かの損益分岐点金利です。

実際の21年目以降の金利が、この金利より低ければ20年固定の方が有利になり、高ければ35年固定が有利にます。
将来の金利を当てることはできず、最終的には結果を見るまで分かりませんが、この金利水準について考えることは、金利タイプの選択において参考になると思います。

最後に、上記シミュレーションと、自分のライフスタイルや自分の性格等を考慮して、最も自分に合っている金利タイプを総合的に判断します。当然ですが、最も重視するのはライフスタイルや自分の性格等です。

ここには記載しませんでしたが、固定・変動のミックスプランにおいてもほぼ同様の方法で確認できると思います。

山田ＦＰ事務所　http://www.yamadafp.com/
山田　聡