フラット35So民間長期固定(変動併用希望) - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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フラット35So民間長期固定(変動併用希望)

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/02/02 15:14

首都圏で中古住宅購入、借り入れ4000万弱を予定しています。

世帯年収はオット750+妻450、子ども1名(1歳)、数年のうちにもう一人を予定。
来年はオット850、妻500弱に昇給見込み。
基本的には妻(専門職)は仕事をやめるつもりはない。
現在、家賃15万を支払った上で妻の収入(+α)くらいは貯蓄可能、車所有予定なし。

・SMBCでペアローン(オット3000+妻1000)35年固定で本審査OK、優遇は全期間-1.5%。(SMBCで固定変動mixにすると-1.6%)。

・妻は今年は契約社員(来年は正社員登用)です。
そのせいか、みずほではペアローンは組めませんでした。

子どもの健康に不測の事態が起こればやめざるを得ないと思うので、妻の馬力が100%継続する保証はないことから
全額変動は少し怖いと思っており、現在、以下の2つで迷っています。

1)銀行はSMBCを利用、1/3〜1/2を変動(割合検討中)
2)一部はどこかの銀行でフラット35S(10年-1.0%)を利用し、残りを抵当権2位でOKな銀行で変動利用

1)にするか、2)にするか、そのときの割合はどうするか、また民間で銀行をネット系に変えるか、それでも全額変動を進めるか、など
専門家の先生のアドバイスをいただけたら嬉しいです。

maruxさん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2010/02/02 18:16 詳細リンク
(5.0)

こんばんは。
ファイナンシャルプラナーの辻畑と申します。

住宅ローン選びについてですが、今後の完済予定と家計の今後の状況によって変わってきます。
長期の固定金利においてはフラット35Sが使えるのであれば、そのほうが他の金融機関より有利かと思われます。ミックスで考えているのであれば変動金利の割合は少ないほうがいいでしょう。
どのくらいの割合が良いのかについては、今後の繰上げ返済予定により変わってきます。
一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談され、いくつかローンのシミュレーションを作成すると判断がつくかと思われます。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

評価・お礼

maruxさん

辻畑先生

ありがとうございました。
繰り上げ返済は少なくとも3年間、
子どもに万一のことがなければ5年間も可能と思います。

総返済額ではフラット35Sをつかったほうが少なかったのですが、
繰り上げ返済の額にもよるのかもしれません。
家計の収支ももう一度確認してみたいと思います。
ご教示ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/02/03 08:52 詳細リンク

maruxさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『全額変動は少し怖いと思っており、現在、以下の2つで迷っています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローン金利の見直しが頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済というわけには行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利にすることで返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランがたてやすくなります。

尚、maruxさんの場合、毎月の貯蓄額などをみると、家計にある程度のゆとりもありますので、この点も考慮したうえで、住宅ローンを組むとよろしいと考えます。

実際に住宅ローンを組んだときに、年間収支や資金残高などがどの程度確保できるのかなど、キャッシュフロー分析により予め把握することができます。

ご自身でキャッシュフロー表を作成してもよろしいと考えますし、ファイナンシャル・プランナーなど専門家に作成してもらいながらアドバイスを受けたうえで、住宅ローンの組み方を決定してもよろしいと考えます。

住宅ローンは今後の家計収支に大きく影響してくることになりますので、後から後悔しないような住宅ローンを組むようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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ご希望がお互いに連帯債務型であれば!

2010/02/04 18:20 詳細リンク

marux様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、marux様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン4,000万円につきましては、
ご主人さまの年収から推測して単独借入も可能かと考えます。

2.しかし、ご希望がお互いに連帯債務型であれば、marux様がおっしゃる様にSMBCペアローンとして、かつ将来的にはmarux様借入予定部分(仮に1,000万円)は随時繰上げ返済を行い、早期完済されることをお勧めいたします。

3.そして、marux様借入予定部分(仮に1,000万円)は繰上げ返済を目的とすれば、変動金利型をご提案いたします。

4.尚、住宅ローン取引銀行につきまして、
複数銀行での取引に制限はないと思いますが、印象的には一行対応が良いと思います。

以上

質問者

maruxさん

変動の割合

2010/02/09 11:36 固定リンク

ご返答ありがとうございました。

変動の割合が少ないほうが良いというのは、
今後のリスクを考えてということでしょうか?
現在、子どもが小さくかつ私が働いている間は、年に300の繰上げ返済をしたいと思っています。

FPさんに相談してみました。
借り入れは総額で3500でよさそうです。
変動の割合が上がるほうがやはり総返済額が下がり、
全額変動を望まない場合は1000〜1500の範囲程度で
変動にすると良いかもしれませんとアドバイスを受けました。
この金額は、辻畑先生の考えられておられる「少なめ」に合致しておりますでしょうか?
このような場を利用して、いろいろな見地からの御意見をいただけますことに非常に感謝しております。
どうぞよろしくお願いいたします。

maruxさん (神奈川県/32歳/女性)

質問者

maruxさん

「万が一」の怖さへの対応

2010/02/09 11:49 固定リンク

ご教示ありがとうございました。

現在、子どもが小さくかつ私が働いている間は、がんがん繰上げ返済をしたいと思っています。

しかし、第二子をまだ産んでおらず、
自分が医療職であることから、子どもが無事に生まれてくる可能性が100%ではないことを痛感しており、
「無事に生まれなかったら仕事が続けられない」
という気持ちが通常の方(主人含)よりも多いようです。

借り入れは総額で3500でよさそうです。
フラット35で-1.0を10年使って、
繰り上げ返済が通常通り300ずつできると10年強で完済
できるようです。

たとえ全額変動で、5年後に店頭金利が4%になっても、優遇幅により支払額に無理はなく、
トータル金額も長期固定をいれこむより低い結果でした。

もし10年で返済できるなら、
子どもが中学入学前なのと、300ずつ返済してもまだ現在の学資保険(17歳で250万)以外にも少しは積み立てられるので、
教育資金もまだ何とかなると思います。
(小学校までは絶対公立で中学受験を少し考えなくもない程度です)

ある程度のリスクは対応可能で、店頭金利が6-8%とかにあがらない限り大丈夫です。
なにか予測つかないものに対しての怖さがつきまとっているだけのようなのですが、
店頭6%以上にならない限り大丈夫、ならば
敢えて長期を選択しなくてもいいものなのでしょうか。

このような場を利用して、いろいろな見地からの御意見をいただけますことに非常に感謝しております。
どうぞよろしくお願いいたします。

maruxさん (神奈川県/32歳/女性)

質問者

maruxさん

フラット35がお勧めでない理由

2010/02/09 12:14 固定リンク

ご教示ありがとうございました。
SMBCでは長期と変動をミックスしたかったのでペアローンにしましたが、
フラット35で全額借り入れる際には
わざわざペアにしなくてもいいかなと思っています。
そこでお伺いしたいことなのですが、

実際には二人の収入で生活費を支払っているわけなのですが、
ローンを主人の名義だけで借りる場合、連帯債務にしなければ
共同名義の割合は
(出した頭金+ローン)額/全体=主人
(出した頭金)額/全体=私
になり、反すると贈与税の対象になってしまうのでしょうか?
もしそうなら、主人の名義で借りても、連帯債務にしたほうがいいかなと思っています。

>ご希望がお互いに連帯債務型であれば、marux様がおっしゃる様にSMBCペアローンとして、
>かつ将来的にはmarux様借入予定部分(仮に1,000万円)は変動で随時繰上げ、早期完済をお勧めいたします。

実は返済30年で3500借り入れ、で総返済額のシュミレーションをしたところ、
(変動の利率は1.5%の優遇後で3年間1.5%、5年間2.0、翌年2.5とやや保守的?にしております。)

最も総返済額(団信や手数料混)が安い:全額変動
2番目:全額フラット35で当初10年-1.0を利用
3番目:2500の長期固定と1000万の変動(りそなすまいるかSMBCを利用)
   
の順になりました。
変動の割合を増やせば?と?の順番が逆転しますし、
繰り上げ返済をがんがんしていくと言う前提では
また総返済額がちがってくるかもしれません。
山中先生がフラット35Sをお勧めしない理由などがあれば、
教えていただけましたら幸いです。

このような場を利用して、いろいろな見地からの御意見をいただけますことに非常に感謝しております。
どうぞよろしくお願いいたします。

maruxさん (神奈川県/32歳/女性)

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