ローンの選択で悩んでいます。 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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ローンの選択で悩んでいます。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/17 04:23

中古住宅購入につき、2000万借り入れ予定。
2銀行で検討中です。実行は10月予定。
フラット35S利用できません。

A銀行:35年固定 2.41(10月金利)
20年固定 なし
10年固定 当初-1.5優遇で1.6、11年目以降、-1.5優遇
変動 全期間-1.8優遇で、0.875(Bに対抗するための特別優遇)

B銀行:35年固定 なし
20年固定 2.0(9月金利 10月もたぶん同じだそうです)
10年固定 当初-1.7優遇で1.3、11年目以降、-1.3優遇
変動 全期間-1.8優遇で、0.875

両行とも、長期固定と10年固定の当初以外は、その時の状況で
他行に借り換えられることと比較したら、いくらでも融通が利く、と言ってます。

収入もそれほど多くないので、どちらかというと堅実にいきたいと思っていて、
今のところ、長期固定1本か、長期固定+変動のミックスを考えています。

35年を軸にすべきか、20年を軸にすべきか悩みます。
20年にしたいのですが、21年目以降のことをどう考えていいのか
分かりません。

ご自身ならどう選択されますか?
選択について、アドバイスよろしくお願いします。

補足

2010/09/17 04:23

主人も私も35歳、子ども1人3歳。来年もう1人計画です。

年齢的に期間短縮が必要ですし、
最低でも30年、目標は25年完済です。

20年後には少なくとも上の子が社会人になっていることから、
20年固定にしても大丈夫かな?と考えています。

変動の低金利も魅力的で、
しばらく続くのでは?という見方が強いことからも
少しは恩恵を、という気持ちがあります。

purico0716さん ( 京都府 / 女性 / 34歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローンの選択について

2010/09/17 08:55 詳細リンク
(4.0)

purico0716さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『選択について、アドバイス...』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう
可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増える心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、借入金額2,000万円・35年返済とした場合、ローン金利2.41%の場合の毎月の返済額は70,540円に対して、ローン金利2.0%の場合は66,300円となります。

毎月の返済額の差は4,000円ほどとなりますが、将来更新のときに住宅ローン金利が0.41%以上、上がってしまった場合のことを考慮した場合、4,000円ならば受容できる範囲に収まるのではないでしょうか。

将来のライフイベント資金のことも十分に考慮して、ご主人様とも良く話し合って決定していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

イベント
金額
計画
更新
住宅

評価・お礼

purico0716さん

ご回答ありがとうございました。

本文に記載し忘れましたが、
年齢的に35年間借りていられないので、
最低でも30年、目標は25年完済です。

ですので、差額4000円といえど、
気持ちが20年に傾いてしまい・・・。

よく考えたいと思います。

渡辺 行雄

purico0716さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

5 good

正解はないのでしょうが・・・・

2010/09/17 07:22 詳細リンク
(4.0)

はじめまして、purico0716さん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。
http://home1.catvmics.ne.jp/~you_y/


住宅ローンの先読みは非常に難しいです。
しかし、現在は超低金利時代で、確立としては今後金利が上昇していく事の方が多いように思います。

現在検討されている中で、フラッと35Sは利用できないという事ですが、Sではなく、フラッと35は利用できるのではないでしょうか?

また私のところへ相談に来られる方には、お子様が独立されるまでは、計画的に住宅ローン返済の計画が出来るように、固定金利を勧めています。

今は低金利時代ですが、今後、お子様の成長と金利の上昇が同じようになった場合には、家計の負担は増えるばかりです。

purico0716さんのご家族の状況は分かりませんが、お子様が20年後には独立されているであろう年齢であれば、20年固定の選択肢も良いと思います。

また、住宅ローン返済と合わせて、貯蓄や資産運用も考えられて、老後資金の準備も必要ですね。

ミックスや変動金利を選択する場合には、どれくらいの金利変動までなら大丈夫かというのも把握されておくと良いでしょう。


他銀行への借り換えの融通が利くと言っても、こういった場合で想定できるのは、やはり金利が上昇してしまった時の事だと思います。

金利の低いところへ借り換えをしたとしても手数料などがかかり、それほど効果のない借り換えになる可能性もありますので注意しておきましょう。

資産運用
住宅ローン
借り換え
家計
ローン返済

評価・お礼

purico0716さん

ご回答ありがとうございました。

少しでも金利が安いほうがいいですし、
35年間借り続けているわけにはいきませんので、
20年固定をベースに考えたいと思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

5 good

3つの要素を考慮

2010/09/17 09:19 詳細リンク
(4.0)

purico0716 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

「安心感のあるローン選択」のために必要な3つの要素は、人生設計(家族構成等も含む)、見込み収入、そして支出計画です。


ここ10数年前から金利は低下し、長らく低金利が続いていることから借換えが多くなっています。借換えの判断が比較的容易だといえます。

ところが、金利上昇局面での借換えを考えた場合、投資の業界でいう損切り的な発想が必要となりなかなか難しいものとなります。

株の取引に例えていうと、株価が下がり続けても損切りできずに持ち続けてしまう心理に似ているところがあります。

もし、今が金利の底に近いと考えるならば、固定金利を選択される方が安心感が強いことになるでしょう。


固定期間選択型を選択する場合のポイントは、最初に挙げた要素を考慮することになります。固定期間終了時に金利が上昇(上限なし)している場合のリスクをどこまで吸収できるかどうかです。

もしその時点で、大きな支出である子育てのための費用が不要であれば、比較的、安心感があるかも知れません。



最後に、ローンを1本にするかミックスにするかのポイントとして、金利選択と同時に繰上返済計画も合わせてご検討ください。

長期固定金利の場合は期間短縮型の返済を積極的に採用し易く、ミックスの場合は、どちらかを優先的に完済すれば、ひとつの返済額が完全になくなるというメリットがあります。

以上、簡単ですがご参考のひとつとなれば幸いです。


参考コラム(プロファイル内)
安心はキャッシュフロー表の中にあり!
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45077/

期間
子育て
長期
比較
選択

評価・お礼

purico0716さん

ご回答ありがとうございました。

金利の底かとは思いますが、
まだこの状態がしばらくは続くのかなと思っています。

ですので、一部変動にして、
その利点も活用できれば、などと考えてしまいます。

けれどもミックスにすると
繰上げの際にも悩みそうで、難しいですね。

よく考えたいと思います。

山田 聡

山田 聡
ファイナンシャルプランナー

7 good

全期間固定と固定金利期間選択型について

2010/09/17 12:28 詳細リンク
(5.0)

purico0716様
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。
住宅取得は人生で最大の買い物ですから、後で後悔しないよう色々なシミュレーションをして、納得のいく選択をしてください。

方法は色々ありますが、主に、1)支払可能額、2)総支払金額、この2点に重点を置いてシミュレーションし、自分の性格やライフプランを考慮して総合的に判断されてはいかがでしょうか。

まず将来に亘っての、毎月の住宅ローン支払可能額を見積もります。
今後の収入から支出、貯蓄必要額(例:子供の学習費のための貯蓄等)等を考慮して、毎月の住宅ローンに充当できる金額が、住宅ローン借入期間中どのように推移するかを見積もります。

そして20年間2.0%固定の場合の、21年目以降の支払い金額をシミュレーションします。
21年目以降の金利に、現在より高めの金利を当てはめていろいろシュミレーションし、先に計算した将来の住宅ローン充当可能額に収まる上限金利は何%になるかを確認します。

このシミュレーションで、21年目以降の金利が何%まで支払い可能かが分かるので、将来のリスクを計る参考になります。
シミュレーションは、住宅金融支援機構等色々なホームページでできるでしょう。

次に、20年固定と35年固定が総支払額で同額になる、20年固定の場合の21年目以降の金利をシミュレーションします。
これは20年固定と、35年固定のどちらが有利かの損益分岐点金利です。

実際の21年目以降の金利が、この金利より低ければ20年固定の方が有利になり、高ければ35年固定が有利にます。
将来の金利を当てることはできず、最終的には結果を見るまで分かりませんが、この金利水準について考えることは、金利タイプの選択において参考になると思います。

最後に、上記シミュレーションと、自分のライフスタイルや自分の性格等を考慮して、最も自分に合っている金利タイプを総合的に判断します。当然ですが、最も重視するのはライフスタイルや自分の性格等です。

ここには記載しませんでしたが、固定・変動のミックスプランにおいてもほぼ同様の方法で確認できると思います。

山田FP事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

シミュレーション
ファイナンシャルプランナー
住宅ローン

評価・お礼

purico0716さん

シミュレーション結果を使った比較方法を
とても詳しく教えてくださって
とてもありがたかったです。

さっそく検討してみたいと思います。

ありがとうございました。

山田 聡

山田 聡

ご評価ありがとうございます。
住宅は人生最大の買い物です。
ですから、労力や時間的なコストがかかっても、
本当に納得できる選択をするように頑張ってください。

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