相続に関わる名義変更について

tanarei　様、はじめまして。不動産コンサルティング会社のＡＣＭプランナーズの佐嘉田です。

　ご質問の件について、

１．土地のもともとの所有者亡父で、その上にアパート家屋所有者を亡父以外の方にしようとする場合、借地契約関係が発生していますが、契約当事者の一方が死亡しているため、本来的には契約ができない。そして、相続が確定した時点で、相続人にその所有権が移転しているため、登記簿上の名義に関わらず、その相続人がその土地の貸主になると理論的には解釈されることになるでしょう。
　なので、その相続人との間で借地の合意ができていれば、一応アパート建設は可能となるでしょう。

　次に、そのアパートを自己資金で建てるのであればそれほど問題になりませんが、銀行ローンを利用しようとした場合、底地権者の承諾や、場合によっては連帯保証人、土地への担保設定などが条件付けられたりする可能性がありますので、結局は遺産分割して名義を変えていたほうがいいと思われます。


２．１に関わりますが、名義を変更するには遺産分割協議書に全相続人が合意する必要があります。それで夫になれば、登記名義は夫になります。

　なお、相続税に関しては、相続が発生してから１０ヶ月以内に納付する必要があります。遺産分割協議がまとまったかどうかは関係ありません。


３．　土地と建物の所有者は別々でも構いません。別々の場合は、その間に借地契約が発生し、地代を払うというのが一般的です。地代が発生しないあるいは相場よりも安い場合には、その差額が贈与に認定されます。そして、建物の所有者が建物賃貸借契約の貸主となり、家賃収入を受け取ります。

４．　税金は一括納付が原則ですが、分納、延納、物納等による納付の仕方もあります。税務署に確認した方がいいでしょう。
　なお、司法書士が相続税として７００万円を計算したり、請求することはないと思います。名義変更の登記費用なら分かりますが。（参考までに、登記費用７００万円というのは、逆算すると固定資産税評価額で１７億円程度の資産の所有権移転が必要です。この場合、相続税は別途発生することになります。）

　正確な相続税額については、税理士や税務署に相談して算出してもらう方がいいと思います。