アパートローンの残債を返済すべきか、それとも? - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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アパートローンの残債を返済すべきか、それとも?

マネー 不動産投資・物件管理 2011/07/07 18:36

賃貸アパートを4棟保持しています。近々遺産が入るため、それをどのように使うべきか迷っています。アドバイスをお願いいたします。

4棟のうち、1棟は完済済み、最近購入した物件は名前を忘れましたが、途中返済できない契約の銀行借り入れの事業用資金です。今回返済しようかと考えているのは後の2棟分の借入で、1棟は約1000万、もう1棟は約2000万で合計約3000万円です。この金額を返済しても私の老後用資金は賃貸収入で十分ある上に返済金額を上回る金額が手元に残ります。

私自身の相続の準備もそろそろ考えなければならない年齢ですが、今回返済しなければもう一棟即金でアパートが買えますが、支払う税金がさらに増えることや息子が将来払うことになる相続税等を考えるとどちらがよいのか判断がつきかねています。また、私の死亡時に借入金がなくなっていると相続対策にならなくなると思いますがいかがでしょうか? よろしくお願いいたします。

SUBINさん ( 栃木県 / 女性 / 63歳 )

回答:3件

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

- good

保有資産のバランスについて

2011/07/08 13:02 詳細リンク
(5.0)

SUBIN様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、仰る通り、借入金は、相続税の計算上、債務控除ができますし、一方で、所有している土地の上に賃貸アパートを建てておけば、一定の評価減が適用されます。

したがって、借入金は、過大でなければ、残しておいてもほぼ問題はないと思われます。

ただ、現時点で、4棟保持されていますし、納税資金の問題もありますから、ある程度は、金融資産(保険商品を含む)で保持されておくことがよろしいかと思われます。

あとは、息子さんが、アパート経営を受け継ぐ考えがあるかどうかも確認しておく必要があるかもしれませんね。

なお、金融資産による運用のアドバイスに関しては、ファイナンシャル・プランナーが得意とするところですので、個別具体的なことは、一度、対面型のFP相談を受けられてみてはいかがでしょうか。

最近は、特定の金融機関とは雇用関係のない独立系のファイナンシャル・プランナーも活動しております。

以上、ご参考にしていだけると幸いです。

相談
ファイナンシャルプランナー
相続税
アパート経営
金融

評価・お礼

SUBINさん

2011/07/10 12:44

金融資産を残しておく方がよいとのアドバイスをありがとうございました。
ファイナンシャルプランナーにご相談することも含めてよく考えてみます。
ありがとうございました。

森本 直人

2011/07/10 22:14

SUBIN様、コメントありがとうございます。
もしファイナンシャルプランナーにご相談される場合は、「独立系FP」とか「FP事務所」などのキーワードで探されてみてはいかがでしょうか。
独立系FPの場合、個人と個人の信頼関係に基づきアドバイスを行いますので、より親身になって相談に乗ってもらえる可能性が高いです。
また、特定の金融機関に所属していないため、FP自身の判断で、あらゆる選択肢の中から最適な候補を提案してもらえると思います。

私の場合も、もし自分が同じ立場だったら、という視点でのアドバイスを心がけています。
ご興味がありましたらいつでもお問い合わせください。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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アパートローン

2011/07/09 18:42 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、ご承知の通り、アパートローンでは利息は必要経費で処理できますのでそのあたりのことをどう考えるかにもよります。

また、相続資産の再査定も必要かと思われます。
現時点でローンの完済をすれば、マイナスの資産は減額されますので注意が必要です。
そうなると、かえって相続税の評価が上がる場合もあります。

遊休地での相続税対策は、ローン借入と賃貸住宅建築のバランスが重要でしょう。

安易に返済されず、全体的な計画を見直しされることをお勧めします。
それから、返済しても遅くはありません。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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相続税
アパート
相続
賃貸住宅

評価・お礼

SUBINさん

2011/07/10 13:09

ご指摘のローンを完済するとマイナス資産が減額されるので、かえって

相続税評価が上がる等、気づかなかった点をご指摘いただきありがとう

ございました。全体的な見直しが確かに必要ですね。

寺岡 孝

2011/07/11 00:50

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

弊社では、遊休地の有効利用や賃貸住宅を利用した相続税対策、また、賃貸住宅経営に関するご相談、サポートも行っております。
宜しければ、個別のご相談をお待ちしております。
尚、電話、メールでのご相談は無料です。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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アパートローンの返済

2011/07/11 11:11 詳細リンク
(5.0)

アパートローンの返済は総返済額を少なくすると言う問題だけを考えたらば早目に返済すべきなのですが、一方相続やその他の問題が絡むと非常に厄介になります。


ポイントとしてはローンは放っておいても減って行くと言う事です。一方、アパートローンは年齢を重ねると借りづらくなると言う事があります。


その為、現在の借入額もそれ程多くありませんし、既に完済した物件もお持ちであると言う事を考慮しますと期限前返済をするのではなく相続を考えた場合には寧ろ借入額を増やした方が良い位かと思います。


(今後10年20年経つと現在存在するアパートローンも返済が進んでしまいますし…)


また、アパートを現金で買うのも収益性の点では良いのですが、所得税等が増加する要因になります。(現金のままで相続するよりは不動産で相続した方が有利かとは思いますが…)


従いしまして資産運用法人設立や借入の増加やご子息とのリレーローンでの物件購入等など他の方策と共に抜本的且つ総合的に考慮する必要があるかと思います。

アパート
不動産
資産運用
所得税
ローン

評価・お礼

SUBINさん

2011/07/11 16:14

貴重なアドバイスをありがとうございました。
私の相続が発生する頃には借入金が減ってしまうことや、購入することに
よる所得税の増加など、懸念事項に対するご意見が書かれており、大変参考に
なりました。総合的、抜本的に考えてみたいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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