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名義変更のことについて質問です

マネー 不動産投資・物件管理 2010/06/24 14:10

こんにちは。初めて投稿します。よろしくお願いします。

夫(38)の母(60)の父親(死亡)の土地・名義を夫の母の名義に変更したいと考えています。

変更したい理由はその土地に土地活用としてアパートを建設しオーナーになろうと考えているからです。そこで、ある司法書士の方に相談したところ名義変更をすることで、相続税?(贈与税?)として700万円の支払額を提示されたそうです。それを聞いて、義母は支払うことは無理だといって悩んでいます。

それで質問なのですが、

1、名義を変更せずアパートを建設することはできるのでしょうか?

2、将来は夫がアパートのオーナーにと考えています。この時、土地の名義を義母の名義に変更せず夫に変更しておいたほうがいいのでしょうか?
(愚問ですが必然的に税金の支払は夫になるのですよね?)

3、仮にアパートオーナーとなった場合、アパート所有者は義母の名義でなければならないのでしょうか?夫の名義にできたりするのでしょうか?

4、税金は一括払のみなのでしょうか?分割支払などあるのでしょうか?

なにぶん素人ですのでヘンな質問をしていると思いますが、ご返答のほどよろしくお願いします。

tanareiさん ( 佐賀県 / 女性 / 38歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

名義変更の件

2010/06/24 16:59 詳細リンク
(5.0)

tanareiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
既に義母さんの父親は亡くなっているのですから、相続人であると思われます義母さんの名義でかつ自己資金でアパートを建てるか、住宅ローンを組んでアパートを建てるというケースでお母さんに収入がない場合は、相続を済ませた後の義母さんから土地をご主人様が借りてその土地の上にアパートを建てることになります。

質問2について
義母さんからご主人様に名義を移転する場合は、売買や贈与など、移転原因に基づいて何らかの税金が課税されることになると思われます。

質問3について
質問1で回答していますので、ご確認ください。

質問4について
税金を納めるにあたっては一括納税が原則ですが、分納も税務署が認めてくれれば可能です。
ただし、この場合は延滞税などが別途、課税されることになると思われます。

尚、今回のご相談は税金に関する部分が含まれていますし、後から思いもよらない税金を請求されても困ると思われますので、最寄りの税務署でも必ず確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

変更
納税
税務
移転
名義

評価・お礼

tanareiさん

回答ありがとうございます。

名義の変更に伴う税金の支払など確認や見直し、相談などがまだまだ必要だと思いました。

税理士、税務署への確認作業もがんばってやっていけるといいなと思っています。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

tanareiさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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井手 誠博

井手 誠博
行政書士

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アパート建設業者に相談してみるといいかも知れません

2010/06/24 18:30 詳細リンク
(5.0)

行政書士・宅地建物取引主任者・ファイナンシャルプランナーの井手誠博と申します。

早速ですが、

1.名義を変更せずアパートを建設することはできるのでしょうか?

A:アパートなり住宅なり、建物を建築するには、行政側から建築許可を受ける必要があります。自己資金で建築をするのであれば問題ないと思われますが、
ローンを利用する場合、建築確認ではなく銀行サイドの問題が生じますので現実的には厳しいでしょう。ご質問の内容から察するに手持ち資金はさほどないものと推測されますのでやはり厳しいでしょう。

2.将来は夫がアパートのオーナーにと考えています。この時、土地の名義を義母の名義に変更せず夫に変更しておいたほうがいいのでしょうか?

A:遺言書などで夫への遺贈が記されていなければ、法定相続人による遺産分割協議が必要になります。夫は法定相続人に含まれませんので、義母とその兄弟姉妹などの法定相続人間の分割協議になります。そこの話合いで夫への変更で合意が揃ったとしても一旦は義母などの法定相続人が登記を経由せざるを得ません。

3.仮にアパートオーナーとなった場合、アパート所有者は義母の名義でなければならないのでしょうか?夫の名義にできたりするのでしょうか?

A:アパートの名義人は、まだこれからの話になるでしょうから、その時にだれにするか決めればよいのではないでしょうか?ただし、ローンを扱うことになればその債務者によって名義を誰にするかという選択肢は狭まります。
仮に義母をローンの借主として、名義を夫にすれば、それは贈与とみなされ、贈与税が課される恐れがあります。
この点については、ローンを利用するのであれば、銀行などの金融機関からも説明があるものと思われます。

4.税金は一括払のみなのでしょうか?分割支払などあるのでしょうか?

A:他の先生方がお答えになっている通りです。相続税は、相続発生から10カ月以内に一括納税しなくてはなりません。放置すれば延滞税や最悪公売に付すことになりますから、一括納税ができないのであれば早めに税務署へ相談すべきです。

以上

行政書士井手法務事務所
行政書士 井手誠博

http://www.ide-office.net

補足

アパートの建設業者によりますが、大手会社であれば一連の問題は相談に乗ってくれるはずです。営業マンも必至ですから、さまざまな問題の手助けをしてくれるものと思われます。業者が決まっているのであれば一度相談してみるといいと思います。

行政書士
ファイナンシャルプランナー
法務
遺言書
遺言

評価・お礼

tanareiさん

回答ありがとうございました。

今回の回答内容を夫と一緒にみて、義母にも伝えたいと思いました。
大手建設業者の方の相談やアドバイスも検討したいと考えています。

ありがとうございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

相続に関わる名義変更は複雑

2010/06/25 01:21 詳細リンク
(4.0)

tanareiさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご質問に対するお答えにならずに恐縮でございますが、相続が絡むお話は相続人間の利害関係や相続税に対する対策など様々なことを考慮すべき場合があります。

お考えのようにアパートを建築されるべきなのか?または贈与をしてでも生前に名義を変更すべきなのか?など専門家の視点で検証することが沢山るように思います。

ここは、お住まいのお近くで相続に詳しい専門家(税理士、ファイナンシャルプランナー等)にご相談されるべきかと感じます。ご参考になれば幸いです。

税理士
名義
相続税
生前
相続

評価・お礼

tanareiさん

回答ありがとうございました。

専門家を探すのも大変(性格や知識、経験などの多い方)だと思いますが、将来のことも懸念されるところですので、頑張ってみたいと思います。

ありがとうございました。

佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹
不動産コンサルタント

- good

相続に関わる名義変更について

2010/06/25 11:41 詳細リンク
(5.0)

tanarei 様、はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

ご質問の件について、

1.土地のもともとの所有者亡父で、その上にアパート家屋所有者を亡父以外の方にしようとする場合、借地契約関係が発生していますが、契約当事者の一方が死亡しているため、本来的には契約ができない。そして、相続が確定した時点で、相続人にその所有権が移転しているため、登記簿上の名義に関わらず、その相続人がその土地の貸主になると理論的には解釈されることになるでしょう。
なので、その相続人との間で借地の合意ができていれば、一応アパート建設は可能となるでしょう。

次に、そのアパートを自己資金で建てるのであればそれほど問題になりませんが、銀行ローンを利用しようとした場合、底地権者の承諾や、場合によっては連帯保証人、土地への担保設定などが条件付けられたりする可能性がありますので、結局は遺産分割して名義を変えていたほうがいいと思われます。


2.1に関わりますが、名義を変更するには遺産分割協議書に全相続人が合意する必要があります。それで夫になれば、登記名義は夫になります。

なお、相続税に関しては、相続が発生してから10ヶ月以内に納付する必要があります。遺産分割協議がまとまったかどうかは関係ありません。


3. 土地と建物の所有者は別々でも構いません。別々の場合は、その間に借地契約が発生し、地代を払うというのが一般的です。地代が発生しないあるいは相場よりも安い場合には、その差額が贈与に認定されます。そして、建物の所有者が建物賃貸借契約の貸主となり、家賃収入を受け取ります。

4. 税金は一括納付が原則ですが、分納、延納、物納等による納付の仕方もあります。税務署に確認した方がいいでしょう。
なお、司法書士が相続税として700万円を計算したり、請求することはないと思います。名義変更の登記費用なら分かりますが。(参考までに、登記費用700万円というのは、逆算すると固定資産税評価額で17億円程度の資産の所有権移転が必要です。この場合、相続税は別途発生することになります。)

正確な相続税額については、税理士や税務署に相談して算出してもらう方がいいと思います。

補足

また、後々の相続人間のトラブル回避や第三者への権利主張のために、なるべく早く名義変更の登記しておくことをお勧めします。

名義
相続税
相続

評価・お礼

tanareiさん

回答ありがとうございました。

直接、義母が相談した事務所の方とのお話を聞いていない分分からない点が多すぎたように思いました。

税理士や税務署の相談を考えたいと思います。

ありがとうございました。

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