住宅の譲渡損失の特例と借入金との関係

平成23年の確定申告をそろそろ準備する時期となりました。

所得税の確定申告は平成24年2月16日から平成24年3月15日までになります。還付申告については、2月15日以前でも提出することができます。
贈与税の確定申告は、平成24年2月1日から平成24年3月15日までになります。
確定申告は期限内に提出をしないと適用を受けられない特例もございます。
期限内に提出できるように今から早めにご準備下さい。
これから平成23年の確定申告に関する情報を少しずつ紹介していきます。

住宅の買換え（損失）の適用は買換え資産を住宅ローンで取得していないと適用がありません。

住宅を買換えして損失が発生している場合には、住宅の売却損失と給与所得等との損益通算及び繰越控除の適用が考えられます。
この特例の適用を受ける際の最大のポイントは、買換えにより取得した新しいマイホームを10年以上の住宅ローンにより取得している必要があるということです。
買換え後のマイホームについては、売却金額と退職金などによって、現金で購入してしまった場合には、損失があったとしてもこの特例の適用を受けることができません。
住宅ローンの期間については、10年以上であるとの条件がありますが、住宅ローンの金額には制限がありません。
買換え後の住宅を現金で購入することが出来る場合であっても、住宅譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受ける場合には、必ず10年以上の住宅ローンを利用して買換え後の新住宅を取得しましょう。
また、住宅譲渡損失は3年間繰越ができますが、住宅ローンの繰上返済をして当初からの返済期間が10年未満となってしまった場合や一括返済をしてしまった場合には、その年から住宅譲渡損失と給与等の相殺はできないことになりますので、売却した年だけではなく、損失を繰り越している期間も10年以上の住宅ローンを保有するようにして下さい。
相殺できる損失がなくなった時に、住宅ローンを一気に返済してしまえば、住宅ローンの利息や保証料などのコストも最小で済みます。

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