欠陥住宅評論家としての建物診断について

2010-11-12 22:01

≪欠陥住宅評論家として大切にしている事とは≫
私は、今までに宅地建物取引主任者として約１０００件もの不動産売買のお取引きに携わりました。

この経験をもとに、一般のお客様がご購入しても大丈夫な物件と、ご購入しない方が無難・・・という物件の見極めとアドバイスを行なえるようになりました。
私の仕事は、今の会社を設立する前は“不動産を売る”という事が仕事でしたが、今は“アドバイスをする”事に徹するようにしています。
不動産をご購入するお客様に対しては、仲介手数料無料又は半額でお取引をサポートする事により、お客様に喜んで頂き信頼をして頂く事を大切にしております。

≪いつの間にか欠陥住宅評論家と呼ばれるようになる≫
ゼロシステムズという仲介手数料無料でお取引をサポートするというＷＥＢサイトを立ち上げて、ラジオや本や雑誌などのマスメディアで取上げられるようになり、いつの間にか欠陥住宅評論家と呼んで頂けるようになりました。
今では、ラジオ番組で「不動産せんせい田中の教えて不動産の知恵袋」のレギュラーで出演させていただき、不動産についての疑問・質問・相談を承っています。
先日は、雑誌で女優の石野真子さんと不動産の対談をさせて頂き、石野真子さんも不動産に非常に興味があるとの事で、欠陥住宅の見分け方についてお話をさせて頂きました。

≪欠陥住宅評論家としてのアドバイスとは≫
これまでの１０００件以上の不動産売買のお取引の経験とデータを元に購入予定の建物を見た際に以下の点を注意してお客様にアドバイスをします。
１．建物の不具合や問題点（欠陥）などを見つけ出して事実を伝える。
２．今後、不具合が出ると思われる点を予測して伝える。
３．良い物件と悪い物件の見方をお客様に伝える。
４．周辺環境を見た際の問題点や注意点を見つけ出し伝える。
５．物件を見た際に、その物件に住んだ時の注意点を見つけ出し伝える。
６．新築の建売住宅の場合、各分譲会社ごとに発生しやすい不具合点を伝える。
これらを注意してお客様にアドバイスをするようにしております。

≪私の独自の建物診断≫
私が行なっている独自の建物診断は、建築士のみで行なっている建物診断とは少々異なります。
私が考える物件の不具合の定義は、一般のお客様が考える欠陥住宅のイメージに近く、建物や物件の不具合と捉える範囲は広いのです。
建築士が考える建物不具合の定義は、建築基準法、工法、施工方法を照らし合わせて、問題点を見つけ出して“工法上の不適切な部分”を“瑕疵”と呼び“修復不可能な問題点”が出た場合にのみを欠陥住宅と呼びます。

しかし、一般のお客様は、自分の家に不具合が見つかっただけでも嫌な気分になり、仮に修復可能な不具合であっても他にも何か問題があるのでは・・？と不安に感じてしまうものです。

物件の施工状況を見た際に、床下の断熱材の垂れ下がった取り付け不良や、又は、極端な例ですが、床下の残材の散乱が酷い場合くらいでは、厳密には“欠陥住宅”では、ありませんが、ユーザーは、欠陥住宅と感じて不安になります。
私は、そのユーザーが不安な気持ちを感じ取り、適切なアドバイスをするということが大切だと思っております。

このような不具合は容易に改善可能ですが、売主が改善してくれなくそのままでは、不具合のままですので欠陥となってしまいます。
このように、私は、このような些細な不具合も、きちんと引渡しまでに売主側で改善するように交渉する事も大切だと考えております。

≪建築士の建物診断と欠陥住宅評論家としての建物診断の違いとは≫
経験が足りない建築士の建物診断の場合は、建物の専門家なゆえに単なる建物の構造上や施工上の粗探しになりがちで、単にお客様を不安にさせてしまい専門家の自己満足で終わってしまう事も少なくありません。

私の独自の建物診断は、単に建物を診断するのでは無く、購入予定物件を総合的かつ客観的に見て診断いたします。

建物自体は問題無い物件であっても、周辺環境にお客様が気付いていない問題があったりしたら当然に良い物件とは言えません。

例えば、
放射線量のホットスポット、シックハウス症候群の原因のホルムアルデヒド濃度、電磁波の問題なども専用機器を使用して調査するようにしています。又、壁内部の断熱材施工状況や雨水の侵入など見えない箇所も赤外線サーモグラフィーを使用して調査するようにしています。

お客様が専門家に建物診断を依頼するという事は、その物件を気に入って検討しているから専門家に依頼するのです。
専門家が、その物件を部分的に見て、頭ごなしに「この建物の施工は良く無いです」と言うだけでは、専門書を読んで勉強すれば誰でも言える事なのです。

設計事務所の建物診断の専門家は、１件につきいくらの料金で調査しています。料金を受け取って建物診断をしている以上、お客様の前で何か建物の問題点を指摘しなければ存在意義が無くなるという考えから、通常問題視されない部分まで指摘して自分の存在意義をアピールする方々もいます。（※みんなが皆ではありません）

それでは、お客様にとって、良い物件に回り逢っても取り逃してしまい、お客様はいつまで経ってもマイホームを購入する事は出来ません。

物件に問題点が見つかっても、せっかくお客様が気に入って廻り逢った物件をご購入する為には、どのように発見した不具合を改善して対応すれば良いかをお客様と一緒に考える事も致します。
私は物件の有りのままの診断結果をお客様に伝えて、問題点があった場合は、改善方法や対策をアドバイスする。
そして改善のしようが無い物件の場合は、購入を避けたほうが良いとアドバイスする。
このようなことを行なう専門家が、現代の売上至上主義の不動産業界や建築業界に必要だと考えております。