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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
今年の4月、
板橋区がワンルーム建設の際の規制を
それまでの「指導要綱」から違反した場合は
懲役・禁固、罰金、拘留などの罰則がある
「条例」へと規制を強化しました。
すでに昨年度中に
目黒区、文京区、中央区、新宿区など8区が
「指導要綱」から「条例」へ規制を強化。
中野区も今年度中に
「指導要綱」から「条例」に引き上げる予定です。
規制の内容はそれぞれの行政区で違うものの、
ほとんどの区で
最低面積を強化しています。
中には最低面積を
18平米以上とする区（渋谷区、中野区）もありますが、
ほとんどは杉並区のように
18平米を25平米に引き上げるなど
「最低面積25平米以上」が23区の主流になりつつあります。
「良質な住空間を確保するため」というお題目の元、
各区が設けた基準が25平米ということですが、
「ワンルームは建てさせたくない。
そのために最低面積の基準を引き上げる」
というのがホンネでしょう。
議員の方たちも、
ワンルームマンション規制強化に賛成した方が
「票」になります。
少なくとも賛成すればマイナスにはならない。
規制強化反対ならば、
従来からそこに住んでいる住人の反発を受け
逆に票を減らすでしょう。
学生さんなどはそこに住民票がない人も多く、
行政にとっても収入面でプラスにならない。
（豊島区は新築1戸当り
50万円を事業者に課税しています。）
最低面積を引き上げると
期待家賃も高くなりますが、
賃金が下がっている昨今においては
面積が広くなったからといって
高い賃料が取れるわけではありません。
一方、面積に応じて
土地代や建築費は上がるので
新築の販売価格は高くなります。
収益物件としては、利回りが落ち
「結果的に売れない、よって造らない。」
こういったことを行政は狙っています。
実際、現在も
最低面積30平米という基準がある江戸川区は、
バブルの頃から規制が厳しかったため、
分譲販売されたワンルームマンションはほとんどありません。
東西線の葛西駅や西葛西駅といった場所は、
都心にも近く大手町へのアクセスの良さから
企業の賃貸ニーズも高いところですが、
賃料相場と販売価格が合致しない。
結果として
浦安、行徳など規制のゆるい地域に
個人地主がワンルームを建設し、
法人の賃貸ニーズを取り込んでいます。
規制強化に伴って
都心の供給は押さえられるので、
既存建物の賃貸需要や資産価値は上がります。
個人的には、
20平米前後、バストイレ別、駅10分以内（出来れば5分以内）
タイル張り、オートロック、ガスキッチン（もしくはＩＨコンロ）
という物件が
最も安定して賃貸ニーズがあり、
資産価値も落ちないのではないか
と思っています。
株式会社イー・エム・ピー
代表取締役 中村嘉宏：談
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