破綻寸前・破綻してしまったサラリーマン大家たち Vol.1 - 投資用不動産売買 - 専門家プロファイル

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
寺岡 孝
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閲覧数順 2019年04月19日更新

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破綻寸前・破綻してしまったサラリーマン大家たち Vol.1

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  1. マネー
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気軽にも儲かると勧められて不動産投資を始めたサラリーマン

 

書店には投資マンションなど不動産投資で資産形成が簡単にできる書籍が多い。

マイナス金利も手伝ってか投資効率の良い分野でお金を稼ぎたいという心理が働くのも無理はない。

 

<著者:不動産投資は出口戦略が9割>

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本のタイトルが「最速で1億円稼げる」とか「1年で3億円の資産が形成できる」あるいは「頭金0円でできる・・」といった文言が目に入るとついつい見入ってしまう。

 

どれもみな「これなら自分にも簡単にできそう」と思えるような内容のものばかりで、サラリーマンや公務員勤めであれば、安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。

 

しかしながら、実際にはそう簡単ではない。

不動産投資の入り口として、例えば、投資マンションを購入して不動産投資を始めるサラリーマンも多いと思うが、特に、新築の区分マンションの物件を買うと後々厳しい現実が待っており、最悪の事態として大家破たんしてしまう場合がある。

 

事例から見る破綻パターン

こんな事例を紹介しよう。

2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。さらに最近、居住用に3,900万円の一戸建てを購入しました。購入した3戸のマンションについていろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔しています」

この人は大企業に勤めるサラリーマンで年齢は28歳で年収500万円、貯金が250万円。新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6,500万円。

 

これに自宅のローン3,500万円が加わり、借金は計1億円に膨れ上がる。

自宅のローンはよく審査が通ったと思うが、やはり若さが物を言ったのか、勤務先が良かったのかは定かではない。

 

この投資マンションを販売した不動産会社はかなりいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにも関わらず、オーナーにそのことを知らせていなかった。

次の管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態でしばらく放置されていた。

 

そんな状態であったため家賃が数か月間、支払がなく、自己資金での補てんを余儀なくされる。

 

本当は、すぐにでもすべて売却したいところだが、現時点ではローンの残債の方が市況の売値より高く、売値とローン残債の差額を補填する事故資金が必要だった。

 

しかしながら、3戸分の差額を補てんする資金はないので物件の売却は不可能。

最終的には売却も出来ず、ローンの返済も滞ることに・・・

いわゆる大家破たんとなってしまった。

 

シェアハウスの「かぼちゃの馬車」の同様にサラリーマン大家の破綻は身近にあるものだ。

 

 

 

もうひとつ、別の事例を紹介しよう。

29歳の会社員で年収は500万円、独身で貯金は350万円あった。

数年前、投資用の新築ワンルームマンションを2戸、練馬区と杉並区に購入。

「当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、『将来の家賃収入は生命保険の代わり』というメリットに惹かれて購入しました。

運営はサブリース契約で、両物件の借り入れの残高が4,000万円弱、持ち出しが月に4万円あります。

多少勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。

このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。

頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」

 

この事例では、いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない…。

 

こういう人、実は結構多い。

この人の場合、ローン返済中の30年間は永遠に持ち出しが続くということが判明している。

 

ざっくり計算すれば、30年後の年金代わりのために累計1,440万円もの持ち出し金が発生するという内容。

 

これでは、投資の意味がわからない。

しかも、年収が400500万円の人で毎月数万円もの持ち出しをしていれば、ローンを利用した不動産投資は厳しい現実が待っている。

 

ある不動産投資専門の融資をしている金融機関に勤めていた女性の話を聞く機会があった。

彼女の話では「年収が300500万円ぐらいの人は必ずといっていいほど破たんしています。新築のマンションを数戸買わされたのでしょうね・・・」という具合だ。

 

年収が高いか低いかにかかわらず、ローンを利用して不動産投資を行う場合、それこそ大家破たんしかねない。

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