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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
先日、数社のマンションデベロッパーの方々と懇談する機会がありました。
彼らの口からは異口同音に「都心ではもう買える土地がない」
という言葉が出ていました。
実際、都心でまとまった土地が出た場合、ほとんどが入札になっています。
入札になると、数本から多い時で20本近くの札が入ります。
中古再生を中心に事業を行ってきたファンド系不動産会社も、
最近は再生物件が品薄になり、
土地から購入して建物を建てる開発型に変わりつつあります。
開発費用に利益を乗せて売らなければならないデベロッパーと、
金利負担もかからずそのまま保有するファンド系不動産会社では、
当然土地購入の価格も変わってきます。
デベロッパーが土地を買えない理由はそこにあります。
ワンルームマンションは比較的小規模な土地（50坪以上）でも事業化でき、
ファミリーマンションに比べ競合も少なく、
今までは用地取得はそれほど困難ではありませんでした。
しかし、最近は地価が上昇してきたため、
特に都心部で採算が合う土地が少なくなり、
用地確保のため郊外に目を向けているデベロッパーも多くなっているようです。
都心部で開発した場合、
販売時のネット利回りが３％台前半になってしまうくらいまで、
土地の価格が上昇しています。
（以前は４％台後半でしたから、かなりの利回り低下です）
新築ワンルームは融資を受けて購入される投資家が多いので、
ネット利回り３％台であれば元利金等の支払いで月々の支払いが
マイナスになってしまうケースが出てきます。
今後金利が上昇してくれば、完全に逆ザヤ商品になってしまう可能性大です。
＞＞＞つづく
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