節税大家さんの青色申告会メルマガ⑤ - アパート経営・物件管理 - 専門家プロファイル

渡邊 浩滋
税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 税理士 ファイナンシャルプランナー
東京都
税理士

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大槻 圭将
大槻 圭将
(不動産業 不動産コンサルタント)
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閲覧数順 2017年09月24日更新

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節税大家さんの青色申告会メルマガ⑤

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今週、配信されたメルマガを一部抜粋して掲載します。

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 ■ 税理士・司法書士の渡邊浩滋 の 税務相談メール
 ■
 ■ 発行: 一般社団法人 節税大家さんの青色申告会
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2014.1.29

こんにちは。大家さん専門税理士・司法書士の渡邊浩滋です。

この度は、「大家さんのための超簡単!青色申告」をご購読いただき、ありが
とうございます。

メルマガ第5号です。
今日は、平成26年税制改正の解説その4(最終回)と大家さんの経験談~税
理士大家渡邊浩滋編その4(最終回)~をお送りします。

最後に、読者プレゼントがあります!!

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■ 速報!平成26年税制改正の解説その4
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平成25年12月12日に発表された、平成26年度税制改正大綱から、大家さ
んに影響がありそうな税制改正を、ピックアップして、解説していきます。

税制によって大家さんの経営に大きな影響が与えられます。
 どんな改正がされるのか。
 どのような対応をすればよいのか。
 一緒に考えていきましょう。

なお、税制改正は、まだ正式に決定されておりませんのでご注意ください。
(例年3月の国会承認で決定)


●不動産、金融業、保険業の消費税の簡易課税の見直し
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【改正内容】

金融業及び保険業のみなし仕入率が50%(現行60%)、不動産業のみなし
仕入率が40%(現行50%)になります。

平成27年4月1日以後に開始する課税期間について適用されます。
(個人の場合は、平成28年1月1日からの適用です)

【解説】

簡易課税とは、課税期間の課税売上が5,000万円未満の方に消費税の計算を簡単
にしてくれる制度です。

消費税の原則は、「預かった消費税」から「支払った消費税」を差し引いた金
額を納めます。
例えば、税込で売上が105万円、仕入れが84万円だったとすると、
5万円(預かった消費税)-4万円(支払った消費税)=1万円が納税となり
ます。

ただ、支払った消費税は、一つ一つの請求書などから集計しないと計算ができま
せん。

それでは、小規模な事業者にまでその事務負担を負わせると大変です。
そこで「みなし仕入率」というパーセンテージを使い、売上にそのパーセンテー
ジをかけたものと仕入れにかかる消費税とみなすということにしています。

その「みなし仕入率」が、金融保険業の場合には60%、不動産業の場合には5
0%なのですが、実際の仕入れは、そんなに高くないとの会計検査院の指摘もあ
り、それぞれ金融保険業は50%、不動産業は40%に引き下げるということで
す。

【大家さんへの影響】

大家さんにとっては、事務所や店舗の家賃や駐車場収入などが課税売上になり、
その売上が年間1,000万円を超える方が消費税がかかる方になります。

原則の課税よりも簡易課税の方が有利な場合が多く、簡易課税を選択されている
大家さんも多いと思いので、消費税が増税されることになります。

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 どう対応すればよいか?
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まず、今年4月以降、消費税増税分はちゃんと事務所家賃や駐車場代に上乗せし
て請求しましょう。

次に、みなし仕入率が40%になることで、原則課税の方が有利になるか検証し
ましょう。
(目安は、課税売上に係る経費が40%以上ある方です)

原則課税の方が有利であれば、簡易課税をやめましょう。やめる場合は、やめる
旨の届出が必要です。

届出の期限が厳格に決められているため、注意してください。
期限は、適用をやめようとする事業年度の初日の前日まで(前事業年度の末日まで)
個人の場合この改正にあわせて簡易課税をやめる場合には、平成27年12月31
日までに提出しないといけません。


●法人の復興税の1年倒しで廃止
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【改正内容】

平成24年4月から会社にかかる法人税額の10%を復興税として3年間上乗せ
して納税することになっていましたが、1年前倒しの2年間で終了することにな
りました。

【解説】
消費税増税を踏まえ、消費の低下にならないように、企業の税率を下げて、その
分賃金の増額をしてもらうことを狙った改正です。

景気がどうなるかわからない状況で、企業の減税が即従業員の賃上げにつながる
のかには疑問が残りますが。。

ちなみに、個人の復興税は、平成25年から25年間所属税の税額に2.1%上乗せ、個
人住民税の復興税として、25年間1,000円上乗せは、かわりません。

【大家さんの影響】

法人の復興税が廃止されることで、800万円以下の中小法人に係る実効税率(法人
税、事業税、住民税合計)で約20%程度になります。
個人の所得税・住民税は所得が195万円を超えた分は20%で課税されるため、法人
で賃貸経営をした方が有利な場合が増えてくると思います。

税率だけで有利不利を判断するものではありませんが、賃貸経営を法人化するこ
とも検討してはいかがでしょうか?

次回から賃貸経営の法人化について解説していきます。

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■ 大家さんの経験談~税理士大家渡邊浩滋編その4~
───────────────────────────────────
現役大家さんの成功談、失敗談を紹介。
経験談を聞くことは、賃貸経営の大きな参考になります。

第一弾は、自己紹介も兼ねて私、渡邊浩滋の経験談をお話します。

【大家業の今後の取り組みや目標】

賃貸経営をしていて不安に思うことは、今後10年後、20年後にはどのような市
場になっているのかということです。
人口の減少も進むでしょうし、ますます厳しくなるのではないでしょうか。
私が賃貸経営を引き継いで6年目になります。たった6年間でも賃貸経営が厳
しくなったと感じられます。

このまま自分ばかり空室対策などでがんばっても、賃貸市場全体が沈んでいっ
たら、意味がないのではないか。
賃貸市場を大家さん全員で盛り上げていかないといけないのではないか。

そう思って2011年に立ち上げたのが、行動する大家さんの会です。
大家さんのための大家さんの会にしようと、ボランティアでやっております。

そこで、大家さんが集まることで、今まで一人で活動してきた大家さん達が、
情報交換をしだし、お互いの知恵を出し合うことで、大きなパワーが発揮でき
る可能性があるとわかりました。

特に、サラリーマンを経験した大家さんが多いため、大家さんが集まるという
ことは、営業マン、SE、税理士など各業界を経験した方の知恵が集まるとい
うことなんです。そんな業界って大家さんくらいしかないでしょう。

今後は、もっと多くの大家さんがまとまることで、個々人が持っているノウハ
ウや人脈が活用していきたいと考えています。
それを実現するために、一般社団法人 節税大家さんのための青色申告会を立
ち上げました。

税務に限らず、賃貸経営に役立つ情報を提供し、例えば生協のように、数がま
とまることで割引ができるようなサービスのご紹介なんかもしていければと思
っています。

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今週末のセミナー情報です

■「税理士兼オーナーが語る!!
大家さんの確定申告に向けてやるべき対策と節税法」&個別相談会


〇平成25年の確定申告の注意点

〇見落としがちな節税法と落とし穴

〇税務署のお尋ねが急増!対策は?

〇平成26年から白色申告者の記帳義務開始。今からするべきことは?



日時: 平成26年2月1日 14:00~15:30(受付13:30~)
              15:30~個別相談会
※個別相談はお一人様20分以内、先着順、希望多数の場合お待ち頂くか、お断りさせて頂く場合があります。


定員: 50名(先着予約制)
会場: 葛西区民館 3階
    東京メトロ東西線「葛西駅」徒歩5分
    江戸川区中葛西3丁目10番1号

http://www.city.edogawa.tokyo.jp/shisetsuguide/bunya/kuyakusho/kuminkan/c_kasai/guide.html
費用: 1,000円(テキスト代)
主催: 一般社団法人 節税大家さんの青色申告会

     税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所
申込: HP 
http://kokucheese.com/event/index/140623/
問合: メール info@w-sogo.jp

電話 03-6272-9848

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