危険な不動産投資 2 〜メルマガより〜 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

大槻 圭将
大槻 圭将
(不動産業 不動産コンサルタント)
よしらぼ。
よしらぼ。
(不動産コンサルタント)
大槻 圭将
(不動産業 不動産コンサルタント)

閲覧数順 2017年09月19日更新

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危険な不動産投資 2 〜メルマガより〜

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日々の業務から〜不動産取引の注意点〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/22号】

「不動産」は他金融商品と比較して「流動性の低さ」に特徴があります。
とくに資産デフレで価格が下がっている時は本当に売りづらくなります。
あせって売ろうとすれば買い叩かれます。

特に新築物件は経験的に当初10年間くらいの下落率が激しく、
購入直後の数年間ほど下落率が高くなります。
(中古物件も、新築ほどではないにしても今の資産デフレが続く限り、
 多少の物件価格の下落は避けられないと思います)

バブル崩壊後数年は、金融引き締めによる金利上昇に加え
融資総量規制の影響による物件価格の下落が早すぎて、
プロである不動産会社ですら「早く売らなければどんどん価格が下がる」と
わかっていながら売り抜けることができず沈んでしまったという印象です。

不動産投資は他の投資と違って多額の資金が必要になります。
少なくとも数百万円を用意しなければなりません。

それだけの手持ち資金がない方は当然、「借金をして購入」と
いうことになりますが(借金して購入できるのも不動産の特徴ですが)、
空室が3ヶ月続いても払っていけるのか?、
金利が今より5%上昇しても払っていけるのか?、
「すぐまとまったお金が必要」という時に
大幅に価格が下落していても大丈夫なのか?、
よく考えて投資を決定すべきだと思います。

少なくとも「ほとんど自己資金がない」なら
自己資金が貯まるまでは不動産投資をお待ちいただく方がいいと思います。

なにも無理とリスクを背負って「不動産」に投資しなくても
資産運用ならもっと少額でできる投資はほかにもあります。

中古投資物件の購入ローン(事業用)は、
住宅ローン(自己使用)と違い融資基準は厳しいです。

そもそもほとんどの金融機関が中古物件の購入ローン自体を扱っておらず、
扱っていても、(資金面だけで言えば)少なくとも物件価格の3割
(「少なくとも」です!評価によっては物件価格の半分の手持ち資金が
ないとダメです)の頭金と、空室率20%でも金利上昇時でも
返済が滞らない収支計画(他の所得)があることが一般的な条件です。

確かに今は住宅ローン(ご自身の住居用)が借りやすい時代ですが、
それと同じように簡単に借入が出来ると思っていたら、
とんでもない認識違いです。

住宅ローンと事業性資金の融資は審査基準が全然違います。

※ただし、新築物件の提携ローンは中古物件と違い、
 比較的融資を受けるのは簡単です。全額ローンOKというのもあります。
 「将来、火達磨になるかもしれない(!)」ことを
 甘受する覚悟の方は「どうぞ」です。

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