更新料について

皆様こんにちは。

アライバルの柳です。

今回は更新時の更新料について書きたいと思います。

通常賃貸マンションを契約するとき、普通賃貸借契約の場合は、

2年契約のケースが多いと思われます。

2年後に更新をする場合には更新料を支払う物件が大半で、

東京では、更新料は新賃料の1ヶ月相当額としている物件が多いです。

お客様より、更新料は支払わなくてはならないのか？

との問合わせを頂くケースが有りますが、

今回のコラムでは更新料とはどの様な性質のものなのか？

また、判例では、どの様な場合は認められて、どの様な場合には認められないかを

解説したいと思います。

更新料とは

更新料とは、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の

趣旨を含む複合的な性質のものです。

賃料の補充ないし前払いとは、礼金と同じように、毎月の家賃を抑える代わりに、

家賃を契約時や更新時に先払いすることです。

礼金や更新料が無い物件は、家賃が比較的相場よりも高額になるケースが多いです。

理由の如何を問わず、更新料の支払の後に返金されることはありません。

また、更新料は原状回復のための費用に充当されるものではありません。

更新料が認められる場合

更新料が認められるのは、2年間の賃貸借契約で新賃料の1ヶ月相当額等の

一般常識から見て高額ではない金額で、契約書に明記され、説明されている場合です。

東京地裁での裁判の判決によると、

2年毎の更新時に発生する1ヶ月相当額の更新料の妥当性について、

以下のように述べています。

『本件更新料支払い条項は、支払うべきこと及び算定方法について一義的かつ

明確に記載されている上に、当該契約が更新される期間を2年間としつつ、

一律に更新料の額を賃料の1ヶ月相当分とするもので、その額が高過ぎるものと

認めることは出来ない。』として、更新料の条項は有効としています。

更新料が認められない場合 

更新料が認められない場合は、一般常識から考えて、高額すぎる場合です。

例えば京都地裁で争われたケースを見てみると、 

家賃4.8万円のマンションの部屋で、1年毎の更新時に15万円を支払う内容の

賃貸借契約は無効とされました。

この裁判で京都地裁は、家賃の3ヶ月を超える更新料は高過ぎる。

全国的に見た場合、更新料は2年契約で賃料の1ヶ月から2ヶ月程度のことが多い。

利息制限法の制限利息の上限が年2割であることからすると、1年の賃貸借契約で

更新料の上限は年額賃料の2割とすることが相当。

更新料を含めた実質賃料が6万円を超え、表面的に低額の賃料にして契約を誘い、

信義則に反しているとしました。

上記のように、更新料が有効とされるか、無効とされるかは、一般常識から考えて

高すぎるかどうかが判断基準となりますので、都心の賃貸マンションに多い更新料

1ヶ月は妥当と言えます。

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