遺産相続の土地評価および費用負担について

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父が亡くなり、母と子供4人で土地を相続します。
路線価は16.5万で約140平米の土地ですので、2300万が妥当と私は考えていますが、長男が「以前不動産屋に見積もって貰ったところ1800万だった。その後更地にした時の費用が400万かかったので、差引き1400万で代償分割する」と主張しています。
更地にして売却するのではなく、相続発生前に取り壊し新築した建物に現在長男家族が住んでいます。（母とは別居です）
1)相続の評価として、路線価2300万or長男の言い分1800万のいずれが妥当でしょうか？
2)相続発生前に長男の新築のために必要になった取壊し費用400万を、なぜ遡って私たちが負担しないといけないのかがわかりませんが、そういうものなのでしょうか？

尚、私の知り合いの不動産関係者に見積もって貰った土地評価額は、3000〜3400万でしたが、長男から「それは小売価格。仕入れ値でないと僕が損だ」と一笑に付されました。長男を納得させる「明解な理屈」をお教え下さい。

girigirippaiさん（京都府 / 女性 / 51歳） | 2014/01/08 18:37

京都の行政書士・１級ファイナンシャル・プランニング技能士の新谷がお答え致します。

３者それぞれ土地の評価方法が違うようですね。

相続税の申告の際には路線価で評価しますが、不動産のような市場流通に時間のかかる財産は市場価格の８割ほどの価額で相続税時に申告します。

以前尋ねられた時の不動産屋さんの価額は市場での一般的な売却価格で算定しているので、その時点では間違いではありません。

さて、長男さんの１８００万円(さらに更地費用４００万円控除)の評価ですが、おそらく借地権割合(土地の上に他人の家屋が建っている場合の評価割合)を控除して算出していると思いますので(更地費用の控除は別として)甘めにみれば大外れしている評価方法でもなさそうですね。

今回、代償分割すれば土地所有者と家屋の所有者が一体となるので、今後の財産価値や手間を考えれば間をとって路線価ぐらいで算定するのが公平そうにも思えますが。

他の専門家さんの意見も参考にトラブルのない相続となることを願っています。

行政書士しんたに法務事務所

http://legal-kyoto.com
075-464-4672

評価・お礼

girigirippaiさん（2014/01/08 20:12）

早速のご回答、有難うございます。
借地権割合がＤですので、3000〜3400万✖️60%＝1800〜2040万の甘い方で長男の評価がされているということですね？
円滑に話を進めるために、費用の負担については飲まざるを得ないかもしれませんが、路線価の水準で他の相続人と相談していこうと思います。
参考になりました。
有難うございました。

新谷義雄（2014/01/08 22:20）

ご評価ありがとうございます。

登記の際に遺産分割協議書が必要になったりしますので、お困りの際にはまたお力になります。

ファイナンシャル・プランナー、不動産コンサルティングマスターの平井です。

金融資産と異なって、不動産の評価はそれぞれ立場が違うと考え方も異なりますので、最初に一つの価格で全員が納得することは確かに難しいですね。

土地の評価には、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額、地価公示価格、基準地価がありますが、一般的には相続税評価額は実勢価格の約８０％と言われています。実際の土地の形状等により異なりますが、こう考えると、相談者の知り合いの不動産業者に相談された３０００万円～３４００万円程度という数字は、実際に売却できた数字ではありませんので、代償分割の話し合いの金額として考えると少し高いかもしれませんね。実際に更地として取引するには、建物が建っている場合は建物の取り壊し費用等が必要になりますし、あと、売却したと仮定した場合の税金についても一応考えてみることも大切です。

不動産というのは査定した時期や建物の有無、権利関係によって、不動産の価格も異なりますので、長男の方がお話しされている１８００万円は、いつの時点で、どのような内容で依頼されたのかを確認してみるのも、お互いに納得する上で大切なことかと思います。（土地が所有権であれば、仕入れ値といっても、少し差が大きいと思われますので…）

ただ、現在その土地の上に長男の方が新しく家を建てられていますので、そういった状況を理解して、土地以外の財産も含めて関係者の皆さんが納得したうえで、代償分割の金額を決めて、遺産分割を行うことが大切です。

土地の評価をはっきりさせることは確かに大切なことですが、本当に大切なのは、亡くなられたお父さんの思いを相続人が理解して、お母さん、ご兄妹が仲良く相続手続きを終えることだと思います。円満な遺産分割ができることを願っております。

エフピーコンパス
代表　平井　寛
http://fp.compass.jp
06-6835-7080

評価・お礼

girigirippaiさん（2014/01/09 19:55）

ご回答、有難うございました。
実勢価格の約80%であれば3000万✖️0.8＝2400万ですし、路線価と合わせて話をすれば納得が得られるかもしれませんね。取壊し費用の負担については、譲歩せざるを得ないかもしれません。
母の老後の事を考え、納得のいく相続金額の確保とともに兄弟仲が悪くならないよう、話し合いを進めていきたいと思います。
ご回答有難うございました。

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