身内に家購入資金を貸します。

マネー税金 2010/03/18 12:02

よろしくお願いします。
私の兄夫婦(共に３７歳)がこの２年以内に家購入を考えています。
兄は６年前に両親と共有名義で二世帯住宅を建てており、５００万程ローンが残っていますが、兄は持分のローンを払わずにアパートを借りて出ています。返済は父が負担していますので、残りのローンは私が両親と同居後に負担するつもりです。
兄夫婦の住宅購入に際しては、私と夫で１２００万を無利子で貸す予定です。
もちろん借用書は作成します。
また、父が所有する土地が現在１０００万程での売却交渉中で、これが売れましたら私達が貸す前に兄に贈与するつもりです。もし売却が延期になるようでしたら、私達が兄夫婦に貸して、土地が売れたお金を父が私達に贈与して兄夫婦の借金をチャラにするつもりです。もしくは、兄に贈与した後、兄夫婦が私達に一括返済することになります。
この場合、税金がなるべくかからない方法はどれでしょうか?

にこたんさん（広島県 / 女性 / 34歳）

回答：1件

平仁
税理士

微妙な問題なんですがね　(その1)

2010/03/18 22:36 詳細リンク

にこたんさん、こんばんは

東京の税理士で平と申します。

ご確認しなければならない点がいくつかありますね。

まず、ご両親とお兄様の共同名義となっている二世帯住宅の持分割合がどうなっているのか、という点です。
お兄様の持分はお兄様の分ということになりますので、ローンの支払いをしていないとしても売れた場合には、当然、持分に応じて、譲渡所得が課されてきます。

ただ、心配なのは、ローン負担をされていないとのことですので、金額によっては税務調査の際、お父様が負担されていたお兄様の分のローン負担が贈与とされてしまう可能性が捨てきれないことですね。同居後にあなたが負担されるローン負担についても、今の名義のままでは同様の危険がありますのでご注意ください。

土地を1000万円で売却されるようですが、その際には、その土地の取得費を証明する何らかの書類が必要になります。譲渡所得の申告にコピーを添付して提出する必要がありますので、必ず用意して下さい。もし残っていないとすれば、譲渡費用として認定される取得費は売却価額の5%つまり、50万円しか認めてくれず、950万円の利益に対して譲渡所得が課されてきます。

また、お兄様の持分はお兄様の取分ですので、ご両親からお兄様に贈与される金額は、ご両親の持分の金額になります。年額で110万円を超える場合には、贈与税が課されてきますので、相続時精算課税を選択されて、生前贈与における贈与税納税猶予制度を使われることも検討すべきでしょう。
ご両親それぞれから1500万円まで(選択後の贈与の総額で)であれば、贈与税を猶予し、相続発生時に相続財産の中に加えて相続税を計算しますよという制度です。財産が多くない方(にこたんさんの場合には、お二人兄弟でしょうか。そうすると、基礎控除5000万円に、相続人数×1000万円の控除がありますから、相続財産が7000万円以内であれば、相続税がかからず、贈与税もチャラになりますよ。)

補足

ただ、親族間の貸し借りには注意が必要です。
もし親族間でお金の貸し借りをされるのであれば、必ず借用書を作成し、実印で署名押印した上で、収入印紙に割印を押してください。
また、ご質問では無利子での貸し借りとのことですが、借用書に無利子であることを必ず記載してください。最高裁判例で無利子と書かなかったために負けた事例がありますから、念のため。
また、お金のやり取りはできるだけ銀行口座での記録を残し、必ず借用書に記載されている日付で銀行口座を介して記録が残る形で返済をしてください。
もし返済がない状態で、税務調査になった場合には、贈与税の申告漏れを主張され、その主張に対する反論は非常に難しくなります。

また、ご質問のように、ご両親の土地が売れて、あなたがご両親から直接贈与を受けて、お兄様の借金をチャラにしてあげるケースは、税務署からみれば、笑いが止まらないカモでしょうね。
ご両親からあなたへの贈与で贈与税を課し、あなたからお兄様への贈与(借金の返済ではなく債務免除ですから贈与になります)でも贈与税が取れるのですから、当然です。
もしこのやり方にする場合でも、必ずご両親からお兄様へ贈与をして、その金額でお兄様があなたに返済した証拠を残すべきです。

そういう意味では、非常にデリケートな問題を含みますから、銀行や不動産屋から税理士を紹介していただくか、地元の税理士会から直接税理士を紹介してもらって、実際のお金のやり取りを含めて、指導して頂くことをおススメいたします。

私がコンサルさせて頂いてもいいのですが、フィー以外に広島までの交通費(実費)と出張日当を負担頂くことになってしまいますので、地元の方のほうが安くできると思いますよ。