建物売却時の評価額について

2018/10/15 11:36

: (; 5.0; )

不動産コンサルタント　野口です。

Jt1001様が、古いI戸建てを売却されて、「売却時の建物評価額」を算出し、その算出額を
何に、ご使用されようとしているのでしょうか？

推測ですが、多分「不動産譲渡損益」を計算し、税務申告にご利用と思います。
税務上は、証明できる合理的評価額が有ればよいのです。

従って、Jt1001様が出来るだけ節税をしたいと思われるのであれば、出来るだけ譲渡原価が高くなればよいわけですから、譲渡原価を高くすれば、譲渡益は低くなります。

評価方法は、幾つか有ります。
　１、取得時(40年前）の購入額から減価償却した残存額
　2、公的な「固定資産評価額」
　3、現時点での「再取得による積算額」

　1、は、Jt1001様のお手元にある、当時の固定資産評価額(建物）＝380万
当時も70％評価として、542万が取得額となりますが、減価償却は多分「木造、プレハブ」でしょうから、20～22年の耐用年数で償却は終わり、残存額は10％ですから、54万円に
なります。

　2、は、毎年5月頃、地方行政から、固定資産税等の支払い納付書と共に、評価した内容が土地・家屋に分け送付されております「固定資産評価額票」で確認できます。
もしこれが無ければ、市町に請求してください。

　3、900万になるとJt1001様がおっしゃているのは、現時点での再調達の積算額でしょう。新築ではそのような価格以上になり、不適切です。また、これの算出には、建築士等の資格が必要になります。

私の経験では、税務当局も簡便な「固定資産評価額票」によるものが妥当と考えます。
土地も含めるとどうなるのか、ご試算ください。
建物の評価額は、通常の償却後の残存価額10％より2倍以上になって居ました。

合理的な、資料が無い場合は原価が売却額の5％と見なす。と言う課税方法です。

詳しくは、該当の市町や税理士にお問い合わせください。
　