建売住宅を売却する際の建物の取得時価格の計算方法

住宅・不動産不動産売買 2018/10/14 17:32

４０年くらい前に購入した建売住宅を売却する際、当時の資料として残っているのは１０００万円のローンを組んで支払いをしたこと及び建物の課税価格が３８０万円（権利証へ記載）であることのみです。建物の課税価格を時価の７０％として、建物の取得時価格を約５４３万円とすることは妥当でしょうか？なお、建物の標準的な建築価格表を使って計算をすると建物価格が９００万円を超えて現実的ではないため、建築価格表を使っての計算方法は除外したいと思っています。

Jt1001さん（広島県 / 男性 / 53歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

建物売却時の評価額について

2018/10/15 11:36 詳細リンク

: (5.0)

不動産コンサルタント野口です。

Jt1001様が、古いI戸建てを売却されて、「売却時の建物評価額」を算出し、その算出額を
何に、ご使用されようとしているのでしょうか？

推測ですが、多分「不動産譲渡損益」を計算し、税務申告にご利用と思います。
税務上は、証明できる合理的評価額が有ればよいのです。

従って、Jt1001様が出来るだけ節税をしたいと思われるのであれば、出来るだけ譲渡原価が高くなればよいわけですから、譲渡原価を高くすれば、譲渡益は低くなります。

評価方法は、幾つか有ります。
１、取得時(40年前）の購入額から減価償却した残存額
2、公的な「固定資産評価額」
3、現時点での「再取得による積算額」

1、は、Jt1001様のお手元にある、当時の固定資産評価額(建物）＝380万
当時も70％評価として、542万が取得額となりますが、減価償却は多分「木造、プレハブ」でしょうから、20～22年の耐用年数で償却は終わり、残存額は10％ですから、54万円に
なります。

2、は、毎年5月頃、地方行政から、固定資産税等の支払い納付書と共に、評価した内容が土地・家屋に分け送付されております「固定資産評価額票」で確認できます。
もしこれが無ければ、市町に請求してください。

3、900万になるとJt1001様がおっしゃているのは、現時点での再調達の積算額でしょう。新築ではそのような価格以上になり、不適切です。また、これの算出には、建築士等の資格が必要になります。

私の経験では、税務当局も簡便な「固定資産評価額票」によるものが妥当と考えます。
土地も含めるとどうなるのか、ご試算ください。
建物の評価額は、通常の償却後の残存価額10％より2倍以上になって居ました。

合理的な、資料が無い場合は原価が売却額の5％と見なす。と言う課税方法です。

詳しくは、該当の市町や税理士にお問い合わせください。