住宅ローンと金融商品による資産運用の並立について

愈々、欧州各国の国債格付けの格下げによる影響が波紋を広げています。
その中で日本国債と米国債は世界のリスクマネーがのリスクオフにより資金が流れ込み、バブルの様相(金利低下)です。

従い、住宅ローンだけでなく金利は低下していますので、ローンの負担感が薄くなりがちです。例えば、住宅ローンのフラット35を利用すると21年以上で、最低で2.140%です(2012年1月実行金利)。
一方、外国債ではそれを上回る利率が提示されています。これを見て、運用をしながら住宅ローンを返済した方が有利ではないかと考える方がいらっしゃると思いますが、とてもリスクが大きな資産運用になり、全くお勧めできません。

理由の一つは、住宅ローンの返済は確実に発生するものです。固定金利で有れば返済期間に合わせて、利子+元本の返済額当初から確定します。

一方の投資の世界は、期待リターンが幾らで有ろうと、期待値で確定するものではありません。実際の運用を通じて、長期的には元本割れの時期も発生する不確実なものです。
例えば外国債券の場合には、当該国の通貨と日本の通貨の強弱で、円高になれば目論見通りの運用益は得られません。あくまで、その国の通貨で償還されますので償還時の為替レートで運用実績が決まります。

従いまして、ある国の金利5%の債券を購入すれば、住宅ローンの金利を補えると考えると失敗します。その国のインフレ率が、4%であれば実質金利は1%ですし、6%であれば、マイナス金利が発生します。現況、アメリカ、ユール圏の国債、中国、ブラジルなどは実質金利はマイナスと報道されています。

また、好調な新興国の株価上昇を期待して、投信などでの運用をお考えの場合にも、実際には損益は赤字に為ることもあり、ローン金利に勝る運用は困難ですし不確実性を増します。
変動金利で住宅ローンを組んでいる場合に、資産運用を行う場合には、可能性として、ローン金利は上昇、運用は損失が出る事態が多々発生します。

その点、繰上げ返済は、返済した額に応じた金利が減少します。リスクフリーで支払額が少なく為るのですから、確実な運用成績が残せます。
従いまして、私のお客様には、繰上げ返済に勝る資産運用はありません。とお答えしています。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
http://profile.ne.jp/w/c-64005/
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