買ってはいけない!? ｢売るとき価格（資産価値）が下がりやすいマンション｣とは？

購入時点では、一生住むつもりと思っていたマンションでも、長い人生には事情が変わり、途中で、売却したり、貸したりする場面に出くわすことがあります。

それならば、途中で売却することになったときに、価格が落ちてしまうマンションではなく、できれば、価格が落ちないマンションにしたいものです。

では、どのようなマンションが将来、価格（資産価値）が下がってしまうのでしょうか？

次のような条件は売却時に価格を下げてしまう可能性があります。

 ■売却時に価格が下がる可能性があるマンションの条件

□郊外の大規模マンション(特に「新築」や「駅遠」は価格下落率が高いことが多いです。ただし、駅近タワーマンションや駅周辺とともに大手デベロッパーが街ごと開発したような場合の大規模マンションは除きます。)

最近は大規模ほど資産価値が下がりにくいというデータもありますが、駅近タワーマンションや駅周辺とともに大手デベロッパーが街ごと開発したような場合の大規模マンションと、郊外の駅から距離がある立地などで見かけるいわゆる大規模ファミリーマンションでは事情が異なりますので注意が必要です。

 □都心から遠い駅。不人気沿線。「駅力」がない。東京の中心まで乗り換えが多く交通不便な駅。栄えていない駅。商業施設がほとんどない駅のマンション。

□「街力」がない。街に銀行、商業、医療、教育などの基本的な施設がない又は少なく生活利便性が悪い街。発展していない。地元商店街にシャッターがしまっていたり、テナント募集看板が貼られている空き店舗が多い。賃貸マンション・アパートに空室が多く、賃貸需要が少ない駅のマンション。

□駅から遠いマンション。「バス便」又は「徒歩１５分超」。

これからは徒歩10分超でも難しくなってくるかもしれません。（特に東京の場合、2000年に大江戸線が全線開通したことによって、山手線内側で鉄道の駅から10分以上歩く駅はなくなったと言われています。また、物件検索を行う際に、以前は「駅徒歩5分」「10分」「15分」「20分」「指定なし」などのざっくりしたくくりとすることが多かったのですが、最近では、大手ポータルサイト「スーモ」などでは「駅徒歩1分」「3分」「5分」「7分」「10分」「15分」「20分」「指定なし」などとなっており、徒歩10分超でも結構遠く感じてしまわれがちです。

□嫌悪施設に隣接している、バルコニーから嫌悪施設が見える、すぐ近くに嫌悪施設があるマンション。

（嫌悪施設とは、墓地、火葬場、高圧線鉄塔、ゴミ焼却場、ガスタンク、悪臭・騒音・振動などを発生させたり危険物を取扱う工場、養豚場等の悪臭を発する施設、下水処理場、悪臭を発する川、火薬類貯蔵所、ガソリンスタンド、大気汚染や水質汚濁・土壌汚染の原因となる施設等や住宅地としての風紀が乱れる施設。また、大型車両の出入りが多かったり、騒音を伴う荷物の積みおろしが多い倉庫なども嫌悪施設となり得る場合があります。よく、不動産コンサルタントや不動産会社の営業マンが、『このような嫌悪施設に隣接する物件は価格が安いので、自分達が気にならなければ、お買い得物件です』というアドバイスをする場合がありますが、自分達はよくても、次に買うか借りる方が気にする場合があり、「資産性」という観点からすると価値を下げてしまう可能性があります。）

□歴史がないエリアに建つマンション。以前は街自体が存在していなかった山林や原野、海の上などの場所に、人工的に大規模な街が造られた、いわゆる「ニュータウン」は注意が必要です。（新たに生まれた街は、開発当初は緑や道路がきれいに整備されていて良いのですが、手頃な価格から住民に一次取得層が多いということもあり、数１０年後、住民達の子育てが終わり、子どもが独立し、親世代も高齢化してくると、人の転出から街の人口が減り、商業施設や医院なども撤退し、街全体が衰退していく可能性があり、衰退に伴い価格が落ちる場合があります。）

□プライバシーが確保されていない場合や防犯上心配な１階の住戸。（表示が１階でも実際は中２階の高さがある場合や、バルコニーが道路と反対側でプライバシーが確保されている場合、プライバシーが確保された庭がある場合などは、１階でもよい場合があるが、１階というだけで、物件選びの対象から外される場合が多く、不利になる可能性があります。）しかし、１階でも、所有権のリモコン開閉扉付専用ガレージが付いている、通常の多数の区分所有者の集合ポストとは違う専用ポストや専用表札を掲げることができる（独自の住居表示を持つことができる）、プライバシーの確保された専用庭が100㎡以上付いているなど、かつての地権者住戸のようなプレミアムを持つ住戸の場合は１階でもよい場合があります。）

ヤフー不動産などの不動産検索サイトでは、物件探しの際の検索条件の入力画面に、「２階以上」というチェックを入れる項目があり、「１階」という項目はありません。このことからも、１階は購入希望者や賃貸入居希望者の物件選びの対象から外される可能性が高くなる場合があります。

また、営業マンに、１階で庭がついている場合、庭付一戸建のように暮らせるからよいというアドバイスをされる場合もありますが、「上階に自分たちしかいない一戸建」と、「上階は他人の住戸が複数戸あるマンション」とでは基本的に違います。マンションの場合は上階の他人住戸から見下ろされてしまいますし、稀に上階バルコニーの洗濯物や植木の葉・枝、煙草の灰などが落ちてくる場合もあります。さらに戸建が多く建つ低い建物が多い低層住居専用エリアでの１階と、中高層建物が多く建つエリアの１階では同じ１階でも防犯性などが違うことが多いです。

□地階の住戸。（半地下含む）又は、１階と地下のメゾネット。

□全く陽が当たらない住戸。開口部が一方向しかなく、北向きの住戸。（但しタワーマンションを除く）

□バルコニーが幹線道路（大きな道路）に面している住戸。（エントランスが大きな通りに面していてもバルコニーが反対側の静かな住宅地等を向いているケースはよい。）

□高速道路に面している住戸。

□鉄道の線路に面している住戸。

□買物施設が近くにほとんどないマンション。スーパーがあったとしても、１９：００くらいで終了してしまうなど、営業時間が短い。

□小規模すぎるマンション。

□大規模すぎるマンション。（最近は大規模ほど資産価値が下がりにくいというデータもありますが、過去から現在までの１０年、１５年間の「人口増減数」や「大規模マンションの築年数」などと今後１０年、１５年の「人口増減数」や「築年数」などでは違うことや、２０年後、３０年後を見たときに、現在の大規模マンションのスケールメリットを生かした共用部の豪華さ、便利さを、総戸数が多いほど売り物件が多くなり競合してしまうことから価格下落が起きる可能性があることや「ゴーストタウン化」してしまう可能性があるデメリットが上回る場合もあるので、鵜呑みにせず、個々のマンション力や街力、駅力等の見極めが大切です。） 但し、都心や準都心、準郊外でも駅力がある駅の駅近タワーマンションやブランドエリアの大規模開発マンションなどの大手デベロッパーが街ごと開発したような場合は、大規模でも下がりにくい場合があります。稀に都心のブランドエリアでは立地により、「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、築年数が経っていても希少性・人気度から逆に資産価値が上がっているケースもあります。

□管理費・修繕積立金が高いマンション。（修繕積立金が低すぎる場合も注意が必要。今後の値上げや大規模修繕時に足りない分を徴収される可能性がある。新築時にはディベロッパーが、売りやすくするために修繕積立金を最初は低めに設定し、その後徐々に値上げする計画であることが多い。必ず、長期修繕計画や修繕積立金の値上げ計画を確認することが必要です。）

□自主管理のマンション。

□管理状態が悪いマンション。

□月極駐車場、コインパーキング、古アパート、空き地、社宅などに隣接しているマンション。この場合は注意が必要。（こういった土地が買収されて一つの大きな土地になって高層建築物などが建ち、眺望・陽当たりなどがとれなくなる可能性がある。）

□工業系地域に建つマンション。（しかし工業系地域でも最新のショップ・公園などが配された大規模なニュータウンが形成されているエリアのタワーマンションなどは、短期的には価格が下がりづらいことがある。しかし、新しく創られた街の場合、２０年、３０年先まで、大型ショッピング施設や医療モールのテナントが入居しているかどうかはわからず将来的に衰退する場合もあるので注意が必要。また、用途地域の境界周辺の場合、自分のマンションが建っているところが住居系地域であっても、道を挟んで隣の区域が工業系地域などの場合、大きな工業施設が建つ可能性がある。）また、工業系地域ではなくても、商業系地域の場合、大きな商業施設やホテルなどが建つ場合がある。駅から近い物件の場合、商業系地域であることが多いので、バルコニー前や隣などが将来どのように変化する可能性があるのかを調べられる範囲で確認しておくとよいです。）

□そのエリアのマーケットに対して面積と間取りが合っていないマンション。（60㎡以上であれば2LDK以上の需要がほとんどのエリアなのに1LDKであるとか、80㎡以上であれば3LDK以上の需要がほとんどのエリアなのに2LDKであるなど、マーケットに対して、面積と間取があわない場合、買手がつきにくいことがあります。また、本来75㎡の3LDKであるものを1LDKに設計変更したり、内装を自分仕様の特殊なカラーリングに変えたりしますと、自分には満足度が高くても売りに出すときに流通性が低くなることがあります。）

□そのエリアの平均価格に対して著しく価格が高く設定されているマンション。（例えば、そのエリアの築１０年以内くらいのマンションの平均坪単価は２３０万円くらいであるのに、坪３３０万円くらいに設定されているマンション。（このケースは大手デベロッパーのブランドマンションであったとしても、数年経過すると周辺の相場に引っ張られ、下がってしまう可能性が高い。グレード・仕様は高級でも、エリアそのものに本来３３０万円のポテンシャルがないため、新築の時は「新築プレミアム」で売れたが、築年が経過すると、その金額を出すのであれば、もっと上位ランクのエリアが買えるということになり、結局、他のエリアとの比較に負けてしまい買い手がなかなか決まらないことから価格が下がってしまう。）

□「LDK（リビングダイニングキッチン」ではなく、「DK（ダイニングキッチン）」のみの（リビングがない）マンション。(LDKは10帖以上、DKは6帖以上をいいます。)

□住戸内で他殺、自殺、変死があった。建物共用部で、他殺、自殺があったマンション。

□建物が建つ前に、その場所が、重病者等を受け入れる病院・病棟であった、研究所等があったマンション。

□エレベーターが無いマンション。

□個性が強すぎる外観・共用部・内装デザイン・色のマンション。

□変形した間取りのマンション。

□リフォームで専有部分の個性を強くしすぎたマンション。

□昔から、地震や水害などの自然災害の被害が起こりやすい場所に建つマンション。

□軟弱地盤、活断層がある、液状化が起きる、低地で水没する可能性があるなど、地震・水害被害想定マップやハザードマップ等で相当の被害が、予め予想される場所に建つマンション。

□「木密（木造住宅密集地域）エリア」に建つマンション。

□接している道路の幅員が４ｍしかないマンション。（大きなトラックなどの大型車両の通行ができないことから新築工事費が割高でしたが、今後、大規模修繕工事や各種改修工事などが割高になる可能性が高い。また、防災面からも４ｍ道路だけでは道が塞がれた場合の避難ができず、安全性も確保しづらい。幹線道路などは逆にマイナスになりますが、せめて６ｍ以上はほしいところです。）

□周辺賃貸マンションの賃料が低いエリアに建つマンション。（特に買う場合の価格相場は高いのに、賃料相場が低いエリアは注意が必要です。）

まだありますが、代表的なケースを挙げてみました。

また、最近では共用部分を過度に豪華にすることによって集客をはかっているマンション、高級感を演出する水路・噴水・滝、温水プールや数種類の温泉大浴場（個人的には好きですが）、シアタールーム、ベーカリー、キッズルーム、ゲストルーム、フィットネスルームなどの施設をつくり、立地のマイナスを施設で補おうとするするマンションは、経年により利用者が減少しても、将来にわたりメンテナンスや人件費などの維持費はかかり続けることから、管理費等が割高になる可能性があるので注意が必要です。

特に、首都直下地震が３０年以内に７０％の確率で発生するなどと言われている以上、歴史的に被害が大きかったエリアや、大きな被害が予想されているエリアは、注意が必要です。

東日本大震災以降、湾岸タワーマンションをはじめ、新規分譲マンションは急遽防災対策を大幅に見直し、マンション自体に免震・制震装置や、２４時間エレベーターを動かすことができる非常用自家発電装置、救急箱や生活用品を収納した防災倉庫などを設置するなど、防災対策を強化している物件が多くなってきておりますが、大地震が起きるその瞬間は、自分や家族がマンション内にいるとは限らないので、居住予定のマンションが存在する街の標高、地盤・地質、浸水・液状化想定などの安全性をぜひ確認しておくことをおすすめします。

今まで、売買契約締結前に不動産会社が行う、重要事項説明では、地盤や地質、浸水などの説明は強制で義務づけられていなく、地盤のよしあしが価格に反映することはあまりありませんでした。

しかし、今後は、地盤・地質が資産価値に影響する、安全性が価値を生む時代がくる可能性もあると思います。

どうか、安全な、また、将来、価格（資産価値）が落ちないマンションを手に入れられることをおすすめ致します。

（後藤 一仁）

Copyright © Kazuhito Goto. all rights reserved. 　

（本コラムの全部又は一部の無断転載・引用はご遠慮下さい。）

次の２冊の書籍では、今回紹介させていただいた「資産価値」の詳細について、（Web上では）説明がないものや、あるものでも、さらに丁寧に説明させていただいておりますので、ぜひ、よくお読み下さい！ 

■最新刊発売中！ ますます加速する人口減少、超高齢化、世帯の単身化、ＡＩ化、労働環境の変化...   激変するこれからの時代、本当に長い期間、住宅ローンを組んでそれなりの広さの家を買っても大丈夫なのか？
マンション購入で絶対に損したくない！ 将来(老後)､より多くのお金を残したい人のための最強の書！→ 『マンションを買うなら60㎡にしなさい』 （ダイヤモンド社）https://www.amazon.co.jp/dp/4478105456

■不動産購入に絶対失敗したくないのなら、100冊読むよりこの1冊！「資産価値が落ちない、安全な家（一戸建て・マンション）を買うために、必読の書！→　『東京で家を買うなら』　～人生が変わる！戦略的『家』購入バイブル～（自由国民社）　　http://www.amazon.co.jp/dp/4426118581/

　「資産価値が落ちないマンションの買い方が、さらに詳しく書かれています！ 

■便利だけど｢狭い都心マンション｣ と 不便だけど｢広い郊外マンション｣ は結局、どっちが得？ → http://profile.ne.jp/w/c-68912/

■「資産価値が落ちないマンション」の条件とは？ →　http://profile.ne.jp/w/c-66921/

■「１５階建てマンション」と「高さ４５ｍ」の秘密　→　http://profile.ne.jp/w/c-84566/