「住宅ローン借り換え」を実例から学ぶ 1 - 住宅ローン借り換え・返済 - 専門家プロファイル

久保田 正広
株式会社 FPバンク 代表取締役
東京都
ファイナンシャルプランナー

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対象:住宅資金・住宅ローン

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「住宅ローン借り換え」を実例から学ぶ 1

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最近の事情

最近、住宅ローンの事情が一段と変わってきています。数年前と比べてその変化は顕著です。

今回の実例は固定金利期間の終了が近い人(または再固定した人)です。

 3年前にマンションを購入した30代のAさん。3年固定で1.5%という条件で借入れをしました。そして3年が経過しようとしている所に、銀行から固定期間が終了する旨の通知が届きました。金利は当面上がらないだろうと感じているAさんは再び3年固定を選択する事にしました。ところが、金利はなんと2.7%に上がることがわかりました。

 市場金利がそれほど上がっていないのに何故1.2%も金利が上がってしまうのか、不思議に思ったAさんは早速銀行に問い合わせてみました。すると驚くべき回答が来ました。

「このローンは借入れより3年間のみ当初優遇で店頭金利-1.0%という条件が設定されています。当初優遇期間が終了するので、これからは店頭金利の2.7%が適用されます」というものでした。

 問題なのは当初3年しか優遇されないということを十分理解していなかった事です。住宅を購入する時は家のことが第一で住宅ローンのことは二の次に回されがちです(以前のコラムでもお伝えしました)

よって「3年固定の金利が低くていいなぁ」とか「3年固定は変動と大差ないけど、金利は当面上がらないから大丈夫だろう」とは考えても優遇期間までは記憶に残らないというのが実情でしょう。市場金利については多少上下していますが、ここ数年はそれほど大きな変動はありません。しかし、市場金利以上に変化していることがあります。それは銀行が優遇幅を大きく広げて来ているということです。

その理由は住宅ローンを取り巻く環境と銀行の台所事情にあると言えます。不況やリーマンショックなど企業の資金需要は減退し、銀行の融資は住宅ローンシフトに一層の圧力がかかっています。

一方少子高齢化などによりここ数年住宅着工件数は減少の一途を辿っています。さらに、サラリーマンの所得は減少傾向にあり、ローンの審査厳格化など住宅購入自体を困難にさせる状況にあります。

 つまり一層狭くなった住宅ローンマーケットに各金融機関が競って傾れ込んで来ている様相にあります。

 そこに来て10年間1%優遇するフラット35Sの登場は銀行にとって脅威。実際に相当シェアを喰われています。これにより住宅ローンの金利競争は熾烈を極めてきています。各行が有利な条件または有利に見える条件で勧誘することに凌ぎを削っているのです。

さて、本題に戻りますが純粋に返済総額を減らしたい方の場合、この金利の優遇幅拡大の機運を利用しない手はありません。

 つまり、同タイプの金利間であってもより大きな優遇幅を利用できるならば借り換えを検討すべしという事です。

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