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1千万円代の木造戸建(2階と3階建て)の値頃感と予算案

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設計監理

最近は、瑕疵保険も義務化されたので、工務店でも、大きな怪我は、もうしないと思います。それに、経費の低い工務店+設計者のデザイン力と監理力で、安心出来て、センスある、値頃感のある戸建が建てられるようになりました。

横浜の物件のスタディ模型が出来たのアップしました。これは上が黒で下が白ですが、逆のバージョンや他に幾つか提案しようかと思ってます。内装のカラーコディネイトも出来たので、一緒にプレゼン予定です。この模型はカラーの立面図を張り合わせただけの簡単なモノですが、ボリューム感や雰囲気は十分検討のたたき台になります。

ちょうど、最近、2棟住宅を設計しました。
横浜で木造3階建てと品川で木造2階建てが施工契約と確認申請が完了しました。着工です。

横浜は施工床32坪3階で外壁塗り壁45分準耐火構造です。4LDK、WCx2か所、UB1621。
次世代省エネ基準でエコポイント申請します。
それが消費税込で工事費が1700万円です。

品川区で木造施工床27坪2階建てでサイディング壁45分耐火準耐火構造。2LDK+納戸、WCx2か所、UB1616。エコポイントは申請出来ませんが消費税込で工事費が1600万円です。規模が無く総額が少ない分、辛いと工務店は言ってました。

 シンブルモダンで30坪x50万円=1500万円+消費税から、検討のたたき台になると思います。次世代省エネ基準や耐震対策は標準化すると思います。

「長期優良住宅」になると耐震性が1.25倍、維持管理、耐久性、申請代でアップになりますが孫子の世代まで使えると思います。日本も1世代でスクラップ&ビルドでなく、いい建物を長く使う習慣が根付けばと思います。考えてみると、高度成長期以前は間取りが一緒(例:田の字+土間)で人間が合わせました。壊すとCO2もたくさん出します。リーマンショック、東日本大震災と人の生き方も変わりました。住まいも変わると思います。そして将来は、電気自動車や太陽光発電、蓄電池などスマートグリットが整備された家になっていくと思います。

 

工事費以外を検討してみます。

弊社の設計料で1500万円x11.27%=168万円+消費税=176.5万円

諸経費で、ローン保証料(銀行による)20万円、火災保険(1例)25万円、登記(1例)25万円、契約印紙代(現在減税中、工事額による。)1.5万円、

申請手数料(例:100m2~200m2戸建、ある民間検査機関)で、確認申請2.8万円、中間検査(ない所もある。)3万円、完了検査3.2万円、瑕疵保険7.4万円

雑費で、カーテン15万円(ピン切り)、家具?、

借り住まいで、引っ越し8万円(規模や応援による。)、家賃8x6か月=48万円

その他に、既存解体費が規模によりますが100万円前後、地盤により地盤改良70万円程度

予備費・工事追加変更、祭典費で、工事費の5%ぐらい予算みとくと良いと思います。1500万円で75万円。地盤改良などまったく不要になる事もあり、微妙な予算取りの中、追加変更をすると言うのが一般的です。地鎮祭上棟式もこの中からやりくりしても良いと思います。地鎮祭で神主さん呼んで5万円、上棟式はピン切りです、逆に、地鎮祭も上棟式も酒とお米を関係者だけで撒いて終わりもあります。そうすると米と日本酒代実費のみとなります。予算がなければ掛けないでも、おかしくありません。

予算検討のたたき台になれば幸いです。 

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(東京都 / 建築家)
株式会社コルピソス 所長(代表取締役)

時を経て、ますます存在感と愛着が増す建物。

ここ10年以上、年に1~2棟、事業主と投資用ワンルームマンションの設計をし、時々、地主さんの有効土地活用で賃貸マンションを設計している。いつも、事業では限られた予算で高家賃を追求している。デザインや培った設計技術や経験を生かせればと思う。

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