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先週に引き続き借地権評価のポイントです

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先週に引き続き借地権評価のポイントです   【相続税 節税対策】

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今週のテーマも先週に引き続き借地権評価に関するポイントの
解説です。

今日は、社長個人が所有する土地に自社ビルが建っている場合の間違いやすい
ポイントです。

今回の設例は

大阪市内で、古く(昭和55年以前)から社長個人所有の土地に
自社ビルが建っていて会社は、社長に地代を支払っていないケースです。
つまり、昭和55年以前から会社は土地所有者である社長と会社は
自社ビルの底地について使用貸借の関係にあったということです。

また、昭和55年に『無償返還の届出書』という制度ができましたが
この書類も税務署に提出していなかった、ということです。

(これは、地主である社長が会社に対して土地を更地にして明け渡してほしい
と主張した際に、会社が立退き料を請求しないことを事前に届ける書類です。)

この場合、社長の土地を会社が借りることについて会社に借地権が
認識されて、その権利金について法人税が課税されるべきでしたが
課税されないまま、時効が成立(除斥期間が経過)しているものとします。

実は、上記のような設例は歴史の長い法人ではありうる話です。

この場合に、
『土地の使用貸借は、自用地評価』つまり、貸していない場合と
同じ評価額、という一般論で土地の評価をしてしまうと間違いです。

仮に土地の路線価評価額が1億円で、借地権割合が70%であれば
この場合の正しい土地の評価額は、3000万円となります。

相続税の最高税率50%が課税される方であれば、土地に関して
7000万円×50%=3500万円も多くの税金を支払うことになってしまいます。

ただし、7000万円については法人の株価の算定時には借地権として
計上されますので、社長が法人の株式を所有していれば株価を通じて
借地権に課税されることには、なってしまいます。


土地(借地権)の評価については、複雑なルールが多いので
充分にご注意ください。


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【編集後記】

平成23年度の相続税改正で基礎控除の金額が
3000万円+600万円×法定相続人 か、3500万円+700×法定相続人
のどちらかに決まりそうです。 相続税に関しては
生命保険の控除も廃止になりそうです。 税法改正後は
相続税の節税プランを大幅に見直す必要がありそうです。
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