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マンションが建築されてから、時間の経過とともにどのように価値が目減りしていくのか、ということを知ることは、新築マンションを購入する方だけでなく、中古マンションを購入する方にとっても、極めて重要な情報ですが、
それぞれのマンション価格は、立地や建物の質、その時々の市況によって上下する面もあり、明確な基準というものはありません。
しかし、一定期間の中で取引された中古マンションの「築年数別成約取引単価」を調べることで、ある程度の推移が判ります。
財団法人東日本不動産流通機構が２０１０年３月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」のデータがそれに当たります。
このデータは、２００９年１月から１２月に取引された首都圏中古マンションの築年数別平均成約単価ですが、価格推移をイメージしやすくするために、築０年～築５年時点の平均取引単価を１００とした場合の推移を作成してみました。
築 ０年～築 ５年 １００．０
築 ６年～築１０年 ８５．０（前期差 ▲１５．０）
築１０年～築１５年 ６６．８（前期差 ▲１８．２）
築１６年～築２０年 ４６．８（前期差 ▲２０．０）
築２１年～築２５年 ５２．０（前期差 ５．２）
築２６年～築３０年 ４６．０（前期差 ▲ ６．０）
築３０年～ ４１．０（前期差 ▲ ５．０）
ちなみに２００６年１月から１２月のデータは次の通りです。
築 ０年～築 ５年 １００．０
築 ６年～築１０年 ８４．３（前期差 ▲１５．７）
築１０年～築１５年 ６０．１（前期差 ▲２４．２）
築１６年～築２０年 ５４．８（前期差 ▲ ５．３）
築２１年～築２５年 ５４．８（前期差 ▲ ０．０）
築２６年～築３０年 ５１．９（前期差 ▲ ２．９）
築３０年～ ４８．１（前期差 ▲ ３．８）
そして、２００６年と２００９年の調査平均値を作成してみると次のようになります。
築 ０年～築 ５年 １００．０
築 ６年～築１０年 ８４．７（前期差 ▲１５．３）
築１０年～築１５年 ６３．５（前期差 ▲２１．２）
築１６年～築２０年 ５０．８（前期差 ▲ ５．３）
築２１年～築２５年 ５３．４（前期差 ▲ ０．０）
築２６年～築３０年 ４９．０（前期差 ▲ ２．９）
築３０年～ ４４．６（前期差 ▲ ３．８）
見ての通り、築１５年までで概ね３６．５％の価値減少が見られます。
築０年～築５年の平均を１００としていますので、新築分譲当時の価格は１１０～１２０程度になると考えれば、築１５年で新築当初の半分程度になると考えてもよいでしょう。（一般的に、新築マンションは人が住んだら２割引と言われています。）
ちなみに、当初の１５年間で価値が低下する割合は、１年あたり約２．４％強になります。
一方、築１６年～築３０年の１５年間で価値が低下する割合は、１年あたり約０．５５％となっています。
このデータから言えることは、目減り率をできる限り抑え、かつ極力新しい物件が欲しいと考える場合、築１０年～築１５年程度の中古マンションを狙うのがよい、ということになります。
中古マンションを購入する際、こうしたことも念頭においておくと、ご自身の資産を守ることにも繋がります。
ちなみに、かつて、一般的な中古マンションの流通寿命は約３０年程度と言われていましたが、
同財団法人の調査では、築３０年を超えるマンションの取引割合が、１０年前は全体の約３％程度に過ぎなかったものが年々増加し、２００９年調査では全体の１５．９％まで取引割合が増えてきたことが判りました。
つまり、築１５年程度のマンションを買って、将来は買換えも視野に入れたいという方でも、立地や建物の見極めがきちんとできれば、従来に比べて十分に買換えのチャンスがあると言える状況になってきています。
実際に、まだまだ長く住めるマンションも多いですし、ホームインスペクター（住宅診断士）などの専門家に依頼して管理状況や建物の劣化状況をきちんと確認することも可能です。（参考：日本ホームインスペクターズ協会 http://www.jshi.org/ ）
リフォームやリノベーションを行ってゆとりある生活を楽しむという方が増えてきたということは、人口の減少と高齢化、経済成熟化といった様々な要素から、従来の新築神話がだんだん薄まり、住宅に対する考え方がだんだん変化してきた証かもしれませんね。
中古マンション、これから旬かもしれません。
株式会社あゆみリアルティーサービス
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