中古マンション購入時の注意点

2015-04-18 17:45

中古マンションは、『低層マンション』『高層マンション』『タワーマンション』『リノベーションマンション』『ヴィンテージマンション』など様々な呼び方をされていますが、低価格なマンションでも高価格なタワーマンションでも法律的には、『区分所有建物』という同じ分類となります。

区分所有建物は、一つの建物を複数の所有者が共有する為、様々な規制や制限があります。

ここでは、住宅情報誌や営業マンが教えてくれない中古マンションを購入する際の注意点やチェックポイントをここでは、ゼロシステムズのマンション管理士の海老原とともに解説いたします。

■専有部分のチェックポイント
一般的な、陽当たりや遮音性のチェックポイントは、他のサイトや書籍に書いてありますので、そちらをご覧いただければ良いと思います。
ここでは、他の書籍などにあまり書かれていないことですが、大切なチェックポイントをご紹介いたします。

◆リノベ―ション状況と範囲の確認
近年、多くのリノベーション中古マンションが不動産市場に流通していますが、中にはリノベーションとは名ばかりの表面だけのリフォームの物件がありますので注意が必要です。

１．水回りが交換されていない物件はリフォーム
リノベーションマンションと語っていても、水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面）が既存設備のままという場合があります。

この場合、水回り設備は、中古ですので経年劣化で動作不良の場合がありますので、必ず動作チェックをする必要があります。

例えば、シャワーや蛇口が既存のものを利用した場合、旧所有者が退
去後、空家状態が数か月続くと蛇口内のパッキンが乾燥劣化を起こし水漏れの原因となる場合があります。

また、給湯器も交換しているかも大切なチェックポイントです。
給湯器の寿命は、大よそ１０年です。もし、入居後に故障した場合、修理や交換に１０万円以上の出費となりますので注意が必要です。
内覧時には、給湯器の製造年月を確認するようにしましょう。

２．扉などの建具が交換されているか？
広告にリノベーション中古マンションと記載されていても間取り変更されていない場合は、扉などの建具が既存のままという場合があります。
その場合、傷、汚れ、隙間、摩耗、ドアノブのガタツキ、建付け不良がある場合がありますので、十分にチェックしてください。

３．水回りを新品に交換されて床の段差が生じる
水回り（キッチン、洗面、浴室、トイレ）が新品になると、古い時代の水回りと規格が異なり設備の高さの変化から排水管施工に無理が生じる場合があります。
水回りの排水管には、排水を流す為に勾配が必要です。リノベーションで水回りを交換すると排水管に勾配を設ける為に、浴室やキッチンの床を高くする場合があります。
その場合、廊下やリビングの床に比べて、キッチンや浴室の床の高さが高くなり段差が出来る場合がありますので注意して確認する必要があります。
特にキッチンや浴室などの水回り設備が共用廊下から離れた位置に変更されている物件は、排水管の勾配をとる為に水回りの床が高くなる傾向があります。

４．天井裏の排水
天井裏に上層階の排水管が通っているマンションがあります。
浴室の天井点検口を開けてチェックすると上層階の排水管などが見える場合があります。

もし、上層階の排水管が見えた場合は、水漏れ、滲み、結露、流水音などを必ずチェックしましょう。
私どもでは、赤外線建物診断技能士が赤外線サーモグラフィーを利用して目には見えない排水の滲みや結露もチェックします。

◆専有部分でのその他の注意点

１．分電盤（ブレーカー）をチェックしましょう
一般的なアンペア数は４０Ａ（アンペア）が目安です。
オール電化の場合は、６０Ａが目安です。
中には、３０Ａの物件もあります。
築年数が古い中古マンションでは、３０Ａより上げられない物件もありますので注意が必要です。

２．水圧が低いとシャワーが弱い
築年数が古い中古マンションでは、水道の水圧が低くシャワーの勢いが弱い物件がありますので、内覧時には、シャワーを出して水圧のチェックをするようにしましょう。

３．エアコンの取付け位置
北側の部屋や窓の無い部屋には、エアコンを取り付け出来ない場合がありますので注意が必要です。
各居室では、エアコン用コンセントと配管口の有無をチェックしましょう。
また、ベランダや廊下などに室外機を設置できるかの確認も忘れないようにしましょう。

４．ベランダでの注意点
厳密にいうとマンションのベランダは、専有部分ではありませんが専用使用となりますので専有部分同様にチェックが必要です。
・雨水排水管からの水漏れをしているとベランダがジメジメしている事もあります。
・緊急避難用梯子などがあるとベランダを使用する際にそれが邪魔になる場合があります。
・本来やっては、いけませんが、内覧時にベランダから少し顔を乗り出して、隣戸のベランダの状況も確認しましょう。隣戸がゴミ屋敷だったたり動物が居たりすると臭気がある場合があります。

◆健康被害が続出する中古マンション

１．ホルムアルデヒドを発生している
一般的にクロス（壁紙）やフローリングなどは、Ｆ☆☆☆☆（フォースター）規格の建材を使用していますが、中にはホルムアルデヒドの発生濃度が高い物件がありますので注意が必要です。リフォームやリノベーションでは、建築確認や完了検査などの検査がありませんので要注意です。あっても基準が甘い社内検査程度です。
高級な物件（タワーマンションなども含みます）ほど注意が必要な場合があります。例えば、輸入建材を多用しているとＦ☆☆☆☆規格でない場合がありますのでホルムアルデヒド濃度が高い場合があります。

２．電磁波発生が強いマンション
マンションでは、低層マンション、高層マンション、タワーマンションに限らず、電磁波発生が強い場合がありますので注意が必要です。
例えば、送電線、携帯電話基地局、マンション内変電設備などです。
中には、隣戸住戸の居住者がアマチュア無線マニアで非常に強い出力の無線から高圧線並の電磁波を部屋から発生していた実例もありました。
国内では、電磁波について話題になることが少ないですが、欧米では、２．５ミリガウスを超えると小児ガン、脳腫瘍、白血病などの発生リスクが高まるという説があります。

ホルムアルデヒドや電磁波などは、老若男女を問わない目に見えない健康被害の原因となり得ますので、中古マンションを購入する際には、必ず測定することをお奨めいたします。

■マンション全体のチェックポイント

◆高さ別の問題点

１．所在階が１～２階の場合
特に北側の部屋は、結露やカビの温床となりやすいので注意が必要です。
内覧時は、北側の部屋の窓枠（サッシ枠）のビスを確認しましょう。
結露やカビがあるお部屋では、窓枠のビスが黒く錆びていたりします。
リノベーションやハウスクリーニングが完了している物件でも窓枠のビスまで綺麗に清掃している物件は、殆どないので目安になります。

２．所在階が最上階の場合
屋根（屋上）の形状が陸屋根の建物の場合、太陽光で熱せられた屋根の熱が、最上階の部屋の天井に伝わり易く下層階に比べると室温が高くなります。
最悪の場合、非常に冷房が効きにくい物件もありますので注意が必要です。

３．エレベーター
タワーマンションや世帯数が多いマンションでは、世帯数の割にエレベーターの基数が少ないと通勤時間帯にエレベーターが満員という事もあります。
エレベーター台数に余裕があるかもタワーマンションなどの高層マンション特有のチェックポイントです。

４．階数１５階前後の高さのマンション
国内で最も多いマンションは、高さ４５ｍ以下の物件です。
高さ４５ｍを超えると、建築基準法などの規制が非常に厳しくなります。
従って、４５ｍ以下のマンションが最も多いのです。
そこで、注意するポイントは、そのマンションの階数です。
多くのマンションが１４階建て又は、１５階建てとなります。
殆どの分譲会社は、総戸数を増やして分譲時の利益を優先する為に、１４階建てでなく１５階建てしようとします。
建築基準法では、合法的なものですので全く問題はありませんが、入居者の快適性などは、１４階建ての方が優れていると言えます。

１．高さ４５ｍで１５階建のマンションは、１４階建に比べると天井高が低い

２．階高が低いことで、天井や床が二重床や二重貼天井でなく直天井や直床の施工の場合があり、その影響で遮音性が劣る場合があるので注意が必要

３．階高が低いことで、リノベーションがし難かったり、リノベーションで二重床にすると更に天井高が低くなる場合がある。
逆に、１５階建ては、戸数が多い分、キッズスペースなどの共用部分が充実している事もありますのでメリットと言えます。

◆共用部
郊外型ファミリータイプのマンションに良くあるケースとして、新築時に販売不振で触れ残った住戸を水面下で一般的に住宅ローン組めないような属性の良くない顧客に無理やり住宅ローンを組ませて強引に販売してしまうマンション販売業者がいます。そのようなマンションの場合、入居者の質（モラル）が低下して秩序の良くないマンションになる場合があります。
モラルが低い入居者がいるマンションでは、エレベーター内や廊下などにタバコの吸い殻が落ちている事も少なくありません。
また、エントランス内の掲示板に騒音注意や喫煙の注意などの掲示物があるので目安になります。

掲示物の例
「ベランダからタバコの吸い殻を下に投げ捨てないで下さい！」
「エレベーターのボタンにタバコを押し付けないで下さい！」
「共用部分で犬を散歩させないで下さい！」
など、このような掲示物があるマンションは要注意と言えます。

◆経営破綻したゼネコンの中古マンション
リーマンショック以降に経営破綻をした分譲会社やゼネコンのマンションは、管理状況に支障を来たす可能性がありますので注意が必要です。
経営破綻した分譲会社やデベロッパーが建設したマンションを購入しようとする場合、管理会社や長期修繕計画の状況を確認するようにしましょう。

近年経営破綻したゼネコンの一例
・プロパスト
・総和地所
・新日本建物
・コスモスイニシア
・日本総合地所
・穴吹工務店
・藤沢建設
・ジョイントコーポレーション
・ダイナシティ
・モリモト
・ダイア建設
・シーズクリエイト
・ゼファー
・アーバンコーポレーション
・スルガコーポレーション

■築年数が古いマンション
築年数が古いけど、立地条件の良いマンションやお洒落なマンションは、古くても価値があります。
都心一等地にある古いマンションを『ヴィンテージマンション』などと響きの良いフレーズで呼ばれている物件もあります。
しかし、築年数が古くなると様々な問題点が出てきますので注意が必要です。

◆耐耐震性
昭和５６～５７年前後以前に完成した中古マンションは、建築基準法の旧耐震と新耐震の変わり目の物件ですので現行の耐震基準を満たしていない場合がありますので注意が必要です
耐震補強工事を行なっているか？若しくは、耐震診断を行なったか？など詳しく確認する必要があります。

◆給排水管の老朽化
築年数の経過とともに給排水管の老朽化は避けて通れません。
マンション全体の修繕状況や修繕計画をチェックする必要があります。
例えば、
少なくとも１年に１度は、排水管の高圧洗浄を行なっているか？
給水管の布設替え若しくは定期的な特殊洗浄を行なっているか？
などをチェックする必要があります。

◆既存不適格な中古マンション

１．用途地域や高さ制限の変更
建築基準法や都市計画法は、時代の経過とともに変化することがあります。
近年では、用途地域（第１種住居地域など）や高さ制限（高度地区や斜線制限など）の規制が付加されました。
特に斜線制限が付加された場合、将来的にマンションの建替えを検討した場合、同規模のマンションが建築出来ない場合があり、マンション自体の価値が低下することになります。

２．エレベーターの規格変更
エレベーター設備も建築基準法の改正に伴い既存不適格なエレベーター設備の中古マンションが多く存在します。
エレベーター設備が新規格にリニューアルされているかを確認する目安は、エレベーターのドアが閉まる時に手をかざした際、赤外線センサーでドアが自動時に開くと新規格です。
手がドアにぶつかってドアが開いたら旧法の既存不適格のエレベーターです。
既存不適格のエレベーターを新規格のエレベーターにリニューアルした場合、１基あたり１千万単位で修繕積立金から出費することになります。

◆登記の問題点

１．土地の権利が借地権
多くのマンションでは、土地の権利が所有権ですが、都心部のマンションでは、土地の権利が借地権の場合があります。
特に築年数が古い中古マンションで立地の割には、割安に感じられる中古マンションでは、土地の権利が所有権でなく借地権という場合があります。
しかし、その場合、管理費、修繕積立金の他に『地代』というものが発生しますので月々のランニングコストが高くなります。
また、土地の権利が借地権の場合、住宅ローンを利用して購入しようとすると金融機関により借入が出来ないという制限が出る場合がありますので注意が必要です。

２．土地の権利が敷地権でなく共有
築年数が古い（昭和５０年代よりも以前）の中古マンションでは、各区分所有者の土地の権利が『敷地権』でなく単なる共有名義という場合があります。
土地の権利が『敷地権』の設定がなく単なる共有名義の場合、土地と建物の名義を別々に売却することが出来るようになる為、土地権利が繁雑となりマンション価値が低く評価される場合がありますので注意が必要です。

■住宅ローン融資不可の中古マンション
金融機関により住宅ローン（フラット３５含む）が使えない物件がありますので注意が必要です。

１．銀行などの住宅ローンが利用できない中古マンション
・専有面積が３０㎡を切る中古マンション
・土地権利が借地権の場合や敷地権の設定がされていない中古マンション
・管理形態が自主管理の中古マンション
※金融機関により規定が異なります。

２．フラット３５が使用できない中古マンション
・長期修繕計画が無い
・専有面積３０㎡を切る中古マンション
・建築確認日が昭和56年5月31日以前で耐震基準に満たしていない場合

現金で購入するから関係ないと思っても、住宅ローンを利用できない物件となるとマンション自体の価値が低くなりますので注意が必要です。

■管理状況のチェックポイント
『重要事項調査報告書』を取り寄せて確認しましょう。
重要事項調査報告書とは、区分所有者又は不動産仲介業者がマンションの管理会社に請求して有料取得できる書類です。

◆重要事項調査報告書の主な記載内容
・管理会社の名称や連絡先
・修繕積立金の状況
・管理費や修繕積立金の滞納状況
・駐輪場の空き状況と料金
・駐車場の空き状況と料金
・各費用の値上げの計画の有無
・ＳＯＨＯ（事務所）利用の可否
・ペット飼育の可否
重要事項調査報告書には、等々マンションを購入する際に必要な情報の殆どが記載されています。

■中古マンションを検討する際のポイント

１．内覧時には、専門家に同行してもらう。
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２．契約前には、専門家に赤外線建物診断と建物診断をしてもらう。
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３．契約前には、電磁波とホルムアルデヒド濃度の測定をしてもらう。
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４．契約前には、重要事項調査報告書を取得してマンション管理士に見てもらう。
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５．契約前には、ファイナンシャルプランナーに資金計画を作ってもらう。
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６．総合的に検討してから契約をする

私どもでは、１級建築士、ホームインスペクター、赤外線建物診断技能士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー、宅建士などの各専門家がご契約前に無料で建物診断や物件調査を実施しています。

本サイトに記載されているチェックポイントや調査の全てを一般の方が行う事が非常に困難です。
また、ホームインスペクターが一人でも調査は困難は難しいと思います。
私どもでは、人生で最も高価な買物の一つであるマンション購入を失敗しない為にも、各専門家がサポートする必要があると考えています。