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閲覧数順 2016年12月10日更新

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(1)キャピタルゲインとインカムゲイン

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株式投資から見た不動産投資
株式投資がインターネット化、小口化して普及した事で株式投資についての知識をお持ちの方は一般的にかなり増えてきました。


ただ、不動産投資は大口でとっつきにくいという印象があると思います。そこで株式投資の知識を使って、株式投資との比較で不動産投資のポイントをまとめてみます。


今回はまず、 キャピタルゲインとインカムゲイン(キャッシュフロー) について書かせてもらいます。


株式投資の場合主な目的は微小な 「配当利回り」 ではなく、企業価値の上昇すなわち ''「株価の上昇」 ''かと思います。


少なくとも「今の」日本の不動産投資においてはその逆で、潤沢な 「満室想定利回り」 を狙い、 ''「不動産価値の上昇」 ''すなわちキャピタルゲインは期待しないというのが一般的となっています。


2009年10月現在の日経225平均の予想ベースの配当利回りは約1.45%ですが、首都圏の不動産投資物件でも7%程度から12%程度の満室想定利回りが望めます。


双方の利回りも手取り額という事で考えると、株式の配当利回りは上場株式の場合は税引きでその額の 90% となります。


不動産投資の場合にはこの利回りから、固定資産税や都市計画税、修繕費、管理費、空室率等を控除した数字に成ります。概ね手取りでは 約80% 程度の額となります。


日経平均の配当利回り1.45%×90%=1.305%

不動産投資7%×80%=5.6%
不動産投資12%×80%=9.6%


こう比較してみると不動産投資の利回りの高さが見られますが、不確定要素の一つとしては予想外の費用等がありますので常に継続するとは一概に言えません。(大規模修繕や災害等)


株式市場の中でもキャピタルゲインの期待のあまり望めない電力株等が配当利回りが高いですが、現在の日本の不動産はキャピタルゲインのあまり望めない株式市場における電力株の様な物とお考えください。


電力株(短期のキャピタルゲインは望めないのでデイトレード等には不向き、但し長期投資で配当を得続けるには良い、成長性はあまり無いと見られている。(今後環境問題で大きく変わるかもしれませんが…))


日本の不動産(人口の急増は望めないのでキャピタルゲインは望めず短期売買には不向き、但し長期投資で家賃収入を得続けるには良い、成長性はあまり無いと見られている。(今後移民政策等で大きく変わるかもしれませんが…))


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